银川建发宝湖湾地产项目营销推广方案.doc

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1、建发·宝湖湾营销推广方案宝湖湾策划概论概观宝湖周围楼盘项目的主诉求，都脱离不了水景因素，因为这个版块冲着水景卖点形成的聚集开发效应，因此如何突破是重点，在定位和推广策略上，我们坚持：自然水景作为基础，在此之上表达一种强势高贵大盘形象，一种高端原生的生活概念。使产品先天资源优于同区域项目，更在居住品位与理想上脱颖而出，站到另一定的高度。一、前期分析1.2008年银川住宅市场发展分析据市住房保障局统计资料：◇银川市2008年上半年房屋新开工面积：290.39万m2，同比上升91.6%，其中住宅新开工面积为241.48万m2，同比上升113.0%。◇新建商

2、品房销售面积：112.03万m2，同比上升6.8%，其中住宅销售面积为98.1万m2，同比上升4.2%。◇核准上市预售的商品房楼盘206幢，面积107.87万m2，同比上升37.70%。其中住宅179幢，面积91.17万m2，较上年同期上升49.93%。◇市辖区各类房屋销售合同备案面积：114.60万m2,同比减少5.61其中住宅为100.24万m2，较上年同期增长22.05%。　　结　论由此可见：2008年下半年房地产开发建设仍然保持增长态势,商品房供给与上半年相比将会有较大增加,销售量也将出现回升,商品住房价格仍会呈上涨趋势,但涨幅与上半年相比会

3、有所下降,但银川市房地产市场仍然会保持理性、可持续发展状态,总体上持谨慎乐观的态度。2.宝湖大版块竞争楼盘分析竞争楼盘均价（元/m2）卖点销售率凯尔·福邸3600（多层）南临宝湖，东临一中；园林式社区；户型多样化已售完4300（高层）70%南苑康晨3880（小高层）近临三大公园；紧临名校一中；90%湖映康晨3800（小高层）与宝湖相邻；现代北欧建筑风格；设计独特新颖暂时对内销售艾伊水郡三期水景叠院3800（小高层）紧临艾伊河；社区建筑设计多元化；户型设计人性化小高层未公开销售长兴花园3700（多层）距离城市核心较近；较同类楼盘价格较实惠A区1#-10

4、#与B区1#-11#住宅楼基本封顶东方·尚都3800（多层）高档人文大盘；设计高尚新颖；现代欧式建筑风格；二期17#-22#住宅楼基本封顶紫檀水景3700（多层）近邻华雁湖，艾伊河；建筑设计多样化二期宣传推广订房阶段结论：1）周边楼盘价格上多层以凯尔·福邸占优势，小高层价格势均力敌较稳定，独凯尔·福邸高层为4300元/m2，而诸楼盘都定位为中高档住宅。本案均价定位4500元/m2，可见档次之高，周边楼盘难于比肩。2）周边楼盘的开发品牌实力应艾伊水郡为首，其开发商银川民生地产资金雄厚，金牌资质，其次为东方尚都。其他楼盘无法与之相比。而本案即建发的又一鼎

5、盛之作。3）周边楼盘除东方尚都以现代欧式建筑风格文化大盘、长兴花园以“离尘不离城，高贵不必贵”为设计理念之外，其他楼盘的广告文化宣传都以临水而居、湖滨而生为主的景观住宅。所以，本案应更深层次地挖掘项目本身的独特卖点，以区别于竞争楼盘。3.宝湖湾初步规划评析地块：宝湖景观地块用地：168491.7㎡业态：花园洋房、带电梯多层、普通多层、小户型高层、公寓、集中商业、酒店、幼儿园。3.1项目SWOT优势S1）景观环境优势，30万平米宝湖、唐徕渠景观水道、艾依河景观带，景观布局均匀，自项目东边到项目西——东（唐徕）——中（宝湖）——西（艾依河）。2）地段优势

6、，政府对宝湖生态公园规划相当庞大，规划投资9亿打造休闲商务旅游区。3）建筑优势，项目多元业态，花园洋房、带电梯多层、普通多层、小高层、公寓、集中商业、酒店、幼儿园。A、首先从生活配套上相对竞争楼盘要好，配套酒店、商业、幼儿园、公寓，小区规划2500户，1729个停车位，1500自行车位；B、从物业档次说，本项目以花园洋房、带电梯多层树立了高端形象。C、另外规划布局，项目整体外观高低错落，组团搭配，更胜对手。4）品牌优势，建发集团是自治区一流大企业，会给很多客户信心保证，业主身份面子的体现。劣势W1）公交线路不多，出租车也相对较少，居民出行不太方便。2

7、）缺乏日常生活中的商业配套，影响生活品质。3）距离市中心较远，部分客户有排斥心理。4）小高层，景观面不好机会O1）地段升值潜力大，周边楼盘逐渐增多，将形成规模居住区，各种生活配套、市政配套将会出现。2）项目道路交通便利宽敞，交通环境好。3）宝湖公园经过3年多的开发培育，已渐现诱人美丽景色。4）真正的湖居生活，引湖水入小区布景，形成是一大卖点。威胁T1）与艾依水郡仅一路之隔，两个项目各个指标旗鼓相当，是最大劲敌，还有西边长兴花园。2）项目小高层没有太多竞争优势，周边凯尔·福邸，湖映康城，会带来一定销售威胁。3.2项目条件及资源分析1）政府的宝湖公园蓝图

8、银川政府规划建设占地1936.6亩的"银川市宝湖国家城市湿地公园"，委托世界一流的设计公司加拿大ALD公司进