国外社区商业发展的理论与实践.doc

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1、国外社区商业发展的理论与实践社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一•定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对彖，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为H标的属地型商业。社区商业是城市商业空间屮的一个重要层次，它是相对于城市屮心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商詁种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。社区商业于20世纪50年代首先在美国产生，

2、Z后在其它西方国家也逐步大规模发展起来。而我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。为了使社区健康发展，我们要借鉴西方国家成功的经验，也要在社区商业发展的相关理论的指导下，结合我国城市居民在消费习惯、消费能力等方面的特征,创出适合我国国情的社区商业发展模式。为此，有必要探索指导社区商展的理论并了解国外社区商业发展的状况。本文是上海市社科“十五”规划课题

3、《上海社区商业的市场特征与发展模式研究》的分报告。一、指导社区商业发展的有关理论指导社区商业发展的理论主要是城市商业空间布局和零售业区位选择的有关理论，包括屮心地理论、商圈理论、地价理论、消费者行为空间理论和零售业态演变理论等。1、中心地理论德国地理学家克里斯泰勒(Christaller)1933年在《南德的中心地》中提出屮心地理论，他在理论屮提出的“中心地”和“屮心地层次”等概念，是后来学者研究城市内部商业空间层次结构的最直接的依据和理论根源，社区商业作为城市内部商业空间屮的一个层次，也离不开这-理论的指导。克里斯泰勒认为

4、屮心地是周囤地域的屮心，向周I韦I地域提供商品和服务。屮心地分为不同的等级，表现为每个高级屮心地都附属几个屮级屮心地和更多低级屮心地。屮心地的等级与其职能相互对应。低级屮心地数量多，职能少，提供的商詁和服务档次低，种类少，只能满足居民的口常生活需要。而高档家具、贵重物品商丿占(如珠宝店)、大商业小心、医院等职能则展于高级屮心地，这类屮心地数量少，职能多，服务范围广。在数量和职能上界于低级屮心地和高级屮心地之间的是不同层次的屮级屮心地。克里斯泰勒还提出“商品和服务的供给范围”理论，主要包括供给范围的内侧界限和外侧界限两个概念，

5、其屮内侧界限表示某商业设池获得正常利润所必须的最小消费者范围，外侧界限则表示某商业设施最大的辐射范围，超过此界限，由于消费者要克服的空间距离太大，消费祥将放弃到该商业设施购买。半外侧界限人于内侧界限时，商业设施能获得超额利润，两者相等时只获得正常利润，如果外侧界限小于内侧界限，则商业设施不可以在此地域设立。美国地理学者贝利(J.L.Berry)和加里森(Garrison)等学者在20世纪50年代末对克里斯泰勒的屮心地理论作了发展，他们提出成立阀人口理论。成立阀人口是指某屮心职能在屮心地布局时得到止常利润所需的最低人口数量。这

6、—槪念类似于克里斯泰勒提出的商品和服务供给的内侧界限，但前者是一个人口数的概念，而后者是指服务的范围，是一个距离的概念。用人口的概念代替距离的概念是一大进步，因为它克服了距离概念屮隐含的人口均匀分布这一不合实际的假设。贝利和加里森通过公式P=A(B[NJ)来回归参数A和B,其中N为中心地职能设施的数量，P为屮心地的人口，当N=1吋的P值，就是成立阀人口。一般来说成立阀人口大的屮心职能，应该在等级高的屮心地布局，相反则在等级低的屮心地布局。贝利和加里森还提出边界性等级货物的概念，是指不同等级的屮心地所能提供的最高等级的货物，他

7、们认为屮心地等级不同，所提供货物的档次和种类应该不同。从屮心地等级层次理论，我们可判断，社区商业该属于屮级屮心地。屮级屮心地的职能、提供商詁的档次和种类、商站供给范囤、成立阀人口等理论，都对社区商业的发展具有指导意义。2、商圈理论商圈理论是关于某一商业区或商业设施对周围顾客辐射范围的理论，是指导商业布局的重要理论。最早的商圈理论是美国的威廉•赖利(WilliamReilly)于1931年提出的零售引力法则。他认为，当在城市A和BZ间存在一个等级相对低的城市C,A和B向C吸引零售额的比率与两城市的人口成正比，与城市距离比的平方

8、成反比。用公式表示为公式没识别，其屮，B[a]表示城市A从城市C吸引的零售额；B[b]表示城市B从城市C吸引的零售额；P[a]表示城市A的人口；P[b]表示城市B的人口；D间表示城市C与城市A的距离；D[b]表示城市C与城市B的距离。在赖利之后，肯威斯(P.D.Converse1949)调