探讨房地产开发成本控制.doc

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1、探讨房地产开发成本控制摘要：开发成本控制是房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重耍意义。房地产开发成本控制与管理是一项综合工程，也是一个动态的过程，贯穿项目开发全过程。必须充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。关键词：房地产；开发成本；成木控制中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“

2、土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重床力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制己成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。1.房地产开发成木的构成是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在财务核算上又将费用分为：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费等。1.

3、冃前房地产开发成本控制中存在的问题及原因2.1不重视决策阶段的成本控制决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但整个项冃的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。但由于近十年我国房地产一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策的成本控制，貝重视建房子，卖房子而忽略了策划的重要性。很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。房地产开发企业的“失误”使人把大把的开发资金损失在有形和无形之中。2.2只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制房地产开发企业普遍对项目工程施工阶

4、段非常重视。一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项冃施工进行直接的监控。企业普遍存在的一个错觉是：工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中，加强监控，就可大量节约成木。忽视了对设计阶段的成木控制，往往将设计费一压再压，认为这就是节约成本。通常的做法是：将项冃委托一家“信得过”的设计单位设计。而设计的设计人员普遍存在“重技术,轻经济”的不正确认识。设计单位内部，技术与经济分离，再加上发展商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。2.3不重视计划，导致成本失控长期以来房地产开发企业缺乏对

5、计划重要作用的认识。很多企业认为长期发展计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长远规划，失去连续性，出现“断层”现象。企业的资源没有得到合理利用（如资金呆滞、周转闲置、土地储备太多，造成浪费等等）。在年度计划的实施过程屮，往往造成成本的浪费。例如，银行贷款与开发项目不协调（提前或落后），拆迁与建设不搭接，主体建设与水电、配套设施不同步等筹，导致L1投入高额成本的项目遭受损失。2.4招标投标没有真正起到成本控制的作用据统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60%o招投标工作推进很不理

6、想。很多房地产公司不愿意搞公开的工程招投标，为了与政府的政策不抵触，不少公司采取了各种形式的“变通”方法，工程项冃承包最终还是落到了“目标客户”的身上，没有起到成本控制的作用。在项目实施中，招标人可以通过合同分解项冃冃标，落实承包人，实现对项冃的控制权力，合同总体策划对整个项目有很大的影响，招标人在招标前首先必须决定，将一个完整的项目分为儿个包，可以采用平行分阶段或分专业承包的方式，也可以采用总承包的方式，最终达到“成本最小化，效益最大化”的目标。1.房地产开发各阶段成本控制3.1房地产开发项目前期成本控制方法房地产开发项目成木控制的重中

7、之重是项目前期阶段。房地产开发项冃前期成本构成主要有：土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、施工许可证前的各项手续办理费用（人防的异地建设费、发改委的散装水泥费和新型墙体革新费、环卫局的渣土处置费等）、前期工程费、“三通一平”等费用。房地产开发前期成本控制的目标是：前期开发阶段根据业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项冃开发计划，组织调研、选址和前期策划，保证项目前期策划屮的成本控制；规划设计阶段，按市场定位和成木估算设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的要求。3.2房地产开发决策阶段成本控

8、制正确决策是在对项目建设做出科学的决断前提下，优选出最佳投资方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算工程造价，实施最优投资方案，有效地控制项目投资。项目投资的确定与控制贯穿于项目建设