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1、房地产开发项目成本控制与管理探讨对于开发商来说,项目的成本管理和控制意义重大,在房产市场中,哪个开发商能控制好成本就更具有竞争力,不容易被市场淘汰。前几年房地产市场的外部环境良好,销售非常火爆,笔者所在城市有的售楼处都出现一套房几个人抢着买的现象,由于房地产开发的利润太高,很少有人去关注开发成本的问题。随着国家的宏观调控,房地产销售开始滑坡,房子不好卖了,房产开发商的利润逐渐开始下降,业内的竞争不断加剧,房地产企业要想在这种激烈的竞争的环境中谋求生存和发展,就必须加强房地产开发项目的成本管理。只有控制成本,提升管理水平,才能维系经营。 下面我简单的探讨目前房地产开发成本
2、管理控制存在的问题以及解决的办法: 一、房地产企业开发项目成本管理的内容 (一)房地产企业开发项目的成本构成 房地产企业的成本构成因素非常复杂,包含了外部和内部因素,涉及环境、经营、技术、管理等各个方面。 1、土地成本。包括土地征用及拆迁费,土地购置费、出让金、七通一平费等。土地成本投入比重较大,是造成开发商的启动资金压力的重要因素。 2、前期费用。各个城市有所不同,以南京为例,包括基础设施配套费、新墙体材料费、散装水泥费、白蚁防治费、施工图审查费等。 3、建安工程费。指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。此费用根据市场竞争确认,在一定的建筑结
3、构特征下,成本基本固定,浮动不大。 4、配套设施成本。主要是指建设公共配套设施的费用,包括道路、供水、供电、排污管X、环保等。 5、管理费用。主要由人力资源成本、资金成本、税务成本及销售费用构成,对于开发商而言,资金链是影响投资成败的关键,只要是融资成本低于销售利润,则就可适当融资降低自有资金压力,此因素为影响成本的敏感性因素。 (二)房地产企业项目成本控制的内容 房地产企业项目成本控制的内容主要有以下几个方面: 1、项目策划阶段。项目策划主要是指可行性研究,也就是寻找项目、市场调查和投资评估的成本核算与管理。 2、项目设计阶段。设计是工程建设的关键,它对
4、工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据,设计费一般只占建设项目总投资的1%以下,但设计工作对工程造价的影响程度达75%以上,由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。 3、施工阶段。施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制,技术措施是实施项目投资的必要保证。 4、项目销售阶段。这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下,房地产销售费用为房地产销售价格的2—4%,费用数额大,对房地产开
5、发利润的高低有直接影响。 5、技术创新与工艺调整阶段。在工程施工中,进行技术创新和可持续创新,包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用,对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。 二、目前房地产企业开发项目成本管理存在的问题 (一)不重视成本控制 由于近十年来房地产市场火爆,很多房地产公司都不重视决策成本的控制,一些房产开发企业缺乏成本管理意识,比如有的公司没有专门的部门控制成本,由其他部门兼顾。另外很多房产公司成本管理人员没有法律意识、责任意识和合同观念,最终导致成本控制责任不落实,工作不到位,无法实施切实有效的成本控制措施。 (二)制度不健
6、全,分工不合理 目前,我国的房地产施工企业普遍存在一种现象,搞技术的只负责技术和质量,搞工程的只负责施工生产和工程进度,搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰,分工明确,但实际上经常会造成一些不必要的浪费。 (三)合同过程管理不到位,变更难以控制 主要是合同缺乏规范化管理,缺少合同分类授权与审批机制,变更难,付款效率低。变更控制难在两个方面:一是,时效性强;二是难以及时测算。付款管理效率底。 (四)成本核算流于形式 在工程施工过程中,许多企业没有将成本预算和成本核算结合起来,没有阶段成本分析,没有分部分项成本分析,没有实际成本与预
7、算成本、计划成本的比较,因此对工程项目成本控制指导意义不大,部分工程边设计,边报批,边施工,致使工程成本无法控制,导致工程成本严重超支。 三、加强房地产企业成本管理的措施 (一)健全成本管理机制 成本管理是一项科学化、系统化的管理科学,健全的管理内容、完善的管理程序,科学化的管理方法是提高企业整体管理水平的关键所在。首先,企业应建立起责任成本体系的基本框架,把责任落实到岗位,落实到人,最大程度地减少“目标与执行脱钩”现象的出现,真正做到“权责明晰,有据可依”。其次,要建立明确的奖罚机制。房地产项目涉及规划设计、招标,签
