房地产开发成本风险控制探讨

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1、房地产开发成本风险控制探讨　　成本控制的目的　　在保证质量、保证开发时间的前提下，以最合适的成本来完成一项建筑是房地产开发成本控制的目的所在，但是往往会有很多的因素导致成本控制管理混乱。这些因素包括：①开发商在进行地产开发时缺乏风险意识，没有很好地估算投入产出比；②成本规划不科学，成本决策太盲目，没有根据，不规范；③由于核算方法不规范、搜集不全面、管理措施不得当等，导致成本信息失去真实性；④成本管理盲目，缺乏现代化的管理方式。　　成本控制的特点　　房地产开发的成本控制特点有三点：①成本管理是贯穿一项房

2、地产工程始末的，时间跨度很长；②受国家政策、开发商成本控制管理制度、施工环境、房地产市场等多个因素的影响，这些因素在工程施工中是不确定也不能预计的；③成本控制要根据工程施工始末的各个项目施工质量、所用的材料以及工程进度来进行动态地调整，是一种动态的活动。　　房地产开发过程中成本控制的风险　　较长的成本控制时间、较多的不可预计的影响因素、动态活动等特征，导致房地产开发成本控制存在风险，这些风险会导致成本计算工作人员在整个施工过程中，对成本的估计和计算不够精确。产生成本控制风险的因素，常常有施工用的材料质

3、量、招投标政策、合同管理成本、设计变更等。因此，应该在工程施工时，对这些风险进行考察和评估，然后采取相应的措施来避免工程施工中的成本风险。　　在房地产开发项目中，大部分成本都用于包括了总工程、分包工程、工程管理成本、相关配套设施等。因此，工程成本控制和风险，是整个房地产开发成本控制中最主要也是最难以解决的问题。从工程设计、施工、竣工、支付使用，再到后期质量监测的整个施工过程中，最重要的的核心就是工程管理与工程造价。　　工程成本控制要点　　在房地产开发的工程建设中，有六个关键要点：规划设计、招投标制度、

4、设计变更费、施工现场签证、合同管理、现场协调。①成本控制的重点是规划设计，规划的优劣直接决定了工程投资的总额。②招投标制度是成本控制的核心，只有严格的招投标制度才能找到可靠、优质的施工队伍，才能很好地控制成本投入。③成本控制中最难的关键点就是设计变更。在工程施工前的设计，会因为施工的实际情况而进行一些设计的变更，这样会影响投资预算。④为了更加快捷地解决施工过程中遇到的新问题，就有了签证的出现，签证可以在原有合同的基础上进行补充，以适应施工中的新问题。⑤合同的存在，是施工双方各自履行义务的依据，因此合理

5、、具有执行力、条例以及义务界限明确的合同是成本控制的依据。⑥工程中成本控制的手段是现场综合调节，专业的工程技术人员通过对施工工程现场进行综合地调节，来提高工程质量、缩短工期，最后达到控制成本的目的。　　房地产开发中工程成本控制风险　　工程成本控制风险主要有：①工程招标风险。如果在招标时工作人员对于工程量、材料要求等的重要问题在招标文件上阐述不清或遗漏，或者双方在签合同时没有对不确定、有分歧的问题进行统一都会在工程施工时出现成本控制风险。②施工阶段的风险。在施工的过程中，会因为施工过程耗时长、施工过程中

6、设计发生了更改、施工现场签证不确切、管理人员不负责等问题最后都会导致成本失控。该风险最不确定。③施工材料管理方面的风险。在招标时若没有对施工材料的类型以及型号进行明确地规定，及在施工时没有向施工单位明确当时的价格，可能会导致预算不足而选取质量次的材料，这样工程质量会受到了影响，从而造成了成本控制风险。　　针对工程成本控制要点采取的措施　　针对工程成本控制要点采取的六点措施如下：①在施工前进行合理可信地规划设计并且进行审计，通过后做好科学成本估算，根据估算设计出详细的施工图；②采取严格、良性竞争的招标制

7、度和严密的招标文件，以选择优质的施工单位；③根据设计的变更，合理地进行投资成本调整；④对于签证的制定，让专业的设计工作人员审计签证的资格，尽量将签证落实于图纸上；⑤采用国际化的合同文件格式，并且条例界限清晰、具有很强的执行力来规范合同的签订；⑥加强现场的综合协调，加强部门的沟通和配合。　　针对工程成本控制风险采取的措施　　要降低风险，就要针对工程成本控制风险要点采取相应的措施，而成本控制风险要点主要包括了三点：招标风险、施工阶段的风险，材料管理的风险。①针对招标的风险，要在招标时制定严格的招标文件，以

8、选取有条件和资质的施工单位，有效地避免能力不足的单位被选中；②针对施工阶段的风险，要就指定好成本控制的预算，制定好控制方案并且进行严格地审批，并且严格要求和控制签证；③充分考虑到材料市场价格会在不同时期产生波动，因此双方要签订好合同，在合同中明确好所用材料的型号以及类型，坚决不使用劣质材料，并和施工单位随时沟通当前材料价格，以便进行成本调整。　　在这个发展迅速的时代，房地产开发企业只有在分析与研究成本控制的目的、风险、特点，工程成本控制要点，以及成本控制