诱致预期视角下的房地产泡沫——基于上海市的案例研究.pdf

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1、万方数据诱致预期视角下的房地产泡沫——基于上海市的案例研究丁彦皓冯广波(海南大学，海口570228)(摘要]本文根据中国吴体国情分析得出政府忽视房地产作为准公共产品的概念．‘重市场轻福利’导致中国商品房市场的畸形。同时将预期功能定位为诱致预期，住房需求分为真实需求与投机，以阻滞递减型的数理模型和泡沫形成及破灭的运行轨迹论证诱致预期是如何使房地产泡沫膨胀且让其破裂。通过论证得出上海市投机与总销售额的比率已远远超出国际警戒线，房地产泡沫已接近破裂的边缘，破裂与否取决于政府的干涉行为。[关键词】房地产泡沫诱致预期真实需求投机(中图分类号】FOl2【文献标识码]A引言1998年

2、为克服东南亚金融危机对我国经济增长的影响，中国政府决定通过启动内需带动经济增长。房地产业自然被列为我国新的经济增长点和消费热点。最近几年房地产市场一直呈现量增价升的繁局面，尤其是在沿海开放地区，房价的上涨幅度惊人。仅2008年，全国房价平均上涨6．0％。个别地方的房价收入比、空置率等指标都远远超出国际警戒线。为此关于房地产泡沫的研究渐渐进入研究者的视野。但是目前我国对房地产泡沫的研究尚处于初级的阶段，其基本分为两类：(1)还只停留在纯理论的范围内，仅仅进行定性的分析，如易宪容(2008)、尹中立(2007)、刘洪玉(2005)、姜爱林(2003)、汪利娜(2003)等。

3、(2)已经上升到定量的高度，用各种方法将房地产泡沫的现状量化。如王佳秋(2008)、胡瑾(2005)、黄正新(2002)等。由于中国房地产泡沫还处于膨胀阶段，尚未定型，鲜有学者对房地产泡沫的预期与运行规律进行分析。故本文根据中国的具体国情，将房地产需求分为真实需求(仅为自住)与投机(包括投机与投资)，通过真实需求对投机的联动作用产生诱致预期，得出诱致预期推动房地产泡沫的膨胀，一旦泡沫膨胀到一定程度，诱致预期反作用加速泡沫破裂的运行规律。l理论分析与背景现行主流经济学根据预期行为方式将预期分为理性预期与非理性预期，尚未有学者对两者之间的联动关系进行深层次分析。Sl_liI

4、．盯(1989)表明，反馈预期或后视预期，即根据过去的现实形成的预测是房地产和金融市场的行为特征，上升期的短期成功被用来预测广泛的、长期的成功，吸引了其他投资者进入市场。MalpezziandSwaehter(2005)考虑适应性预期带来的投机性需求，模拟计算发现，适应性预期下的投机行为是产生房地产周期性波动的充分条件。但投机的作用受供给价格弹性的影响。1．avinandw诹lIt(聊)构建考虑投机的住房价格模型，将价格分为两部分，第一项是由使用价值决定的价格成分，第二部分是预期的资本利得现值，即投机成分，对下一年预期的资本利得由过去的价格增长决定。结果表明伦敦历史房价

5、1％的增长，产生未来增长预期在0．13％～0．74％之间。全国的数据结果与伦敦类似。(1)基于理性预期预测未来回报，当期望回报高时保持拥有高比例的投机资产；(2)基本面投资者，基于价格和相对的基本面形成期望的回报；(3)反馈交易者，基于过去的回报形成需求。正反馈交易，在价格上涨后购买，在一段时间的低回报后卖出。负反馈交易者在价格下降后购买。3种方式下都可能产生价格正的序列相关。而反馈交易者的长期记忆，即对数期以前的回报作出反应，可以产生负自相关。Clayton(1996)发现价格对理性预期价值的偏离在房价波动期闻要比平静期大得多，这意味着在波动期价格更难以预测。这种结果

6、的一种解释是住房市场是无效的，由于非理性预期(过热、噪声交易、趋势追赶)，住房价格有时偏离基本价值，随着未来的修正，价格最终回归基本价值。另一种解释是。由于是联合假设，可能是因为忽略了风险、交易成本和其它市场摩擦导致的结果，拒绝原假设可能是因为错误设立市场基本面而不是非理性预期。B]dicandTsz—Ying【缸(加吆)对香港房地产市场进行了实证分析，实证结果拒绝理性预期假设，市场基本面仅在长期被资本化到房价中去，短期因为非理性和市场“噪音”房价表现为波动，“噪音”可能来自政府干预和非正常市场变化。周京奎，收稿日期：200卜11—∞基金项目：海南省研究生创薪课题基金支

7、持‘诱致预期规角下的房地产泡沫)(项目编号：Hxa哪2010一04)阶段性成果一102一万方数据曹振良(2004)指出，房地产泡沫是一种价格运动现象，是由于人们预期变化导致产生群体投机行为，使得房地产价格脱离了市场基础而持续上涨。预期和群体投机行为是房地产泡沫形成的主要因素。FloodandCarber(1980)认为当实际市场价格绝对取决于它自身的期望变化率时，泡沫可能发生。因为个体形成的理性预期不会产生系统性预测偏差，价格和它的期望变化率之间的正关系意味着价格和它的实际变化率之间相似的关系。2研究假设房地产泡沫是一种价格失衡现象，其为