住宅小区物业管理服务发展的建议和措施.doc

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1、住宅小区物业管理服务发展的建议和措施物业行业为90年代在我国发展的新兴行业，是朝阳产业。作为物业行业的代表，小区物业目前正面临着巨大的生死挑战。最低工资及保险标准逐年上涨，而住宅小区物业费用上涨十分困难，这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。一、行业门槛低，收费标准低（与其他行业比较），容易受国家政策影响（最低工资和保险上调）（-）加强物业服务的专业化程度，向服务集成商转型。目前随着国家新的《劳动法》、《劳动合同法》的实施，国家对职工薪酬有了明确的规定，导致物业公司成本逐年递增。对

2、于执行《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的物业公司来说，收费标准偏低、经营模式单一、赢利能力较低、人员成本快速增长，必然大大降低利润，增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化，物业管理行业作为服务行业，应走专业化服务的道路，鉴于此，物业公司可以与一些专业服务商务化程度较高的公司合作，将自己的某些业务交与专业服务商，从而为业主提供更好的专业服务。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。一方面降低了成本，另一方面，促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理

3、公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供优质、专业化的服务。（二）改造监控系统，整合区域监控人员。物业企业是劳动密集型企业，随着国家各项政策的出台，用工成本逐年增加。鉴于此，通过加大高科技技术的使用，将用工成本降低。对住宅小区现有的监控系统进行技术改造，加大民用住宅区域技防的力度，精简保安和中控人员，这样既能提高在岗人员的福利水平,又可激发员工爱岗敬业的精神，提高小区物业服务质量，增加公司利润。二、调价困难（业主委员会制度设立，意见很难达到统

4、一）；只有撤出后重新招聘才能确立新的价格(—)提咼自身服务，赢得甲方认可。加大物业服务生产力度，赢得甲方各单位支持，在小区维修中心不增加员工的基础上，尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目，这样既能提高维修人员工资，又可增加小区利润收入。(二)查找自身问题，完善企业制度建设。在讨论物业费的机制时，常有论者特别提及质价相符这一市场原则。质等同于服务标准,价则是业主对这种表现应当支付的对价。这种概念下，会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符。物业应从提高质做起：首先，有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍；其次，组织管理人员对

5、《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核；最后，规范工作流程，完善企业制度。三、设备老化，维修费用加大，维修基金提取较困难(-)加强对维护维修合同的管理。设备维护维修合同，维护费包干，维修费按实计算，合同明确划定维护界线，维护作业不能按维修计费，这就要求参与洽谈合同的人与设备管理的人员必须进行沟通，对于设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉，这样不仅节省了维修费，而且还能防患于未然，及早消除设备的安全隐患。（二）坚持日、周、月保养制度。做到提前制订维修保养计划，期间每日进

6、行设备巡视，并安排专人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视，并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作，如有问题及时与厂家或维修方沟通，并将情况上报公司。（三）加强维修人员的责任心。随着设备使用年限的延长，设备日益老化是一个谁也无法改变的事实，对老化备件的更换随时都可能进行。因此，在维修中就需要维修人员掌握备件的使用情况，大致估算出备件的损坏时间，准备好备件，在备件损坏前进行及时更换，这样既减少设备的维修时间，又避免了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心，为达到这个目的，相应的管理人员应加强监督与跟踪考深

7、入了解配件更换原因，及时向公司领导或有关部门反馈信息，以便对做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励，使维修工感到本公司对质量与信誉的重视，使其感觉到如果不这样做就对不起用户，甚至将丢掉市场。对缺乏责任心、一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。U!收费困难(从业人员素质偏低，服务质量永远是焦点)(-)积极引进和培养人才，抓好队伍建设。公司的成败，关键是人才的选择。论文格式有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件,也是物业公司参与竞争，志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识

8、与经验的高层管理人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。不光注重引才、注重用才，更应注重育才。加大内部培训力度培养人才，通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业员工的自身素质，加强企业员工对物业管理企业先进