住宅小区物业管理服务方案资料.doc

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1、目  录第一章整体管理方案策划1一、项目调研1二、管理目标——构建“文化社区”2（一）倡导“全员参与”的管理文化2（二）推广“平等互动”的服务文化2（三）营建“和睦亲善”的社区文化3（四）塑造“亲和人文”的环境文化3三、**小区管理模式3四、拟采取的管理服务措施4（－）实施“质量、成本双否决”运作机制4（二）建立“加油站式”的员工培训机制4（三）实现与城市商业住宅区的资源共享5（四）建立“物业管理信息岛”5（五）倡导开放式的管理服务5（六）提供个性化的装修套餐服务6（七）构建服务平台——客户服务中心7（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库7（九）管理体系的全面整合和提升7（十）致力于共用

2、设施、设备的循环改进7（十一）引入直饮水系统（远期目标）7第二章管理机构设置和规章制度8一、机构设置、部门职责等8（一）机构设置952（二）管理框架的组织框图10二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标13(一)管理规章制度13(二)岗位工作标准13(三)考核办法及落实措施13(四)近期目标和远期规划14三、物业用房经营及折旧方案15（一）物业用房的配备和利用15（二）办公设备配备16（三）办公设备、设施折旧安排17第三章  管理人员的配备和管理18一、人员配备及培训计划和内容18（一）“**小区”人员配置表18（二）员工基本培训方案19二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制20（一）录

3、用20(二)考核20(三)员工奖惩21三、人员上岗仪表、行为、态度标准21(一)仪表21(二)行为21（三）态度22第四章企业创优规划和具体实施方案23一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案2352二、房屋设施、设备管理，维修管理方案24三、市政等公共设施管理具体实施方案27四、环境卫生的具体实施方案28五、绿化养护管理的具体实施方案29六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案30七、各类管理档案的建立与管理32第五章社区建设32一、文明社区创建工作、配合社区活动安排32(一)文明社区创建工作32（二）社区活动的设想及活动计划33（三）社区活动的制度33（四）场地安排33二、支

4、持、配合业主委员会及社区居委会工作33第六章初期管理措施34一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案34(一)房屋前期物业管理工作34(二)竣工验收配合及建认方案34二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准37（一）常规性、委托性、特约性服务内容37（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准38三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度43（一）入住公约（按建设部样本）43（二）入住管理方案43四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作4552五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施45（一）依法管理装修和违章搭建措施45（二）外观管理措施47（三）装修高峰期间管理47六、车辆

5、进出、流动人口、噪音控制等管理措施48第七章物业维修养护计划和措施49一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施50（一）共用部位、共用设施的维修养护计划50(二)相关措施50二、住户报修、维修回访制度。50第八章创新措施51一、监控系统安装管理、维护51二、高科技在物业管理中的应用设想51三、办公、财务、档案资料等计算机应用。51第九章企业经济效益51一、收入、支出项目预算书52（一）收入测算表（见附表2）52（二）支出测算表（见附表3）52(三)收支预算汇总表53二、年度盈亏持平及增收节支计划53(一)分析盈亏情况53(二)收费上的欠费和拒交对策53（三)分列年度持平计划(见附表5

6、)54三、建立收支公开、监督制度5452四、以业养业发展计划55附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法55附表2年收入测算表57附表3人工费用测算表58附表4环境卫生、公共能耗等管理费测算表58　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表52007-2009年度**小区收支测算汇总表6052第一章管理服务的整体设想与策划一、项目调研【建设中的金色湖畔小区由合肥凯泰置业有限公司开发建设，项目位于合肥市蜀山区，西临科学院路，北临樊洼路，东南邻居住用地。项目总建筑面积54737平方米，建设用地面积13236平方米，其中住宅建筑面积33680平方米，商业建筑面积3424平方米，配

7、套用房2604平方米，地下车库面积14341平方米，设地上机动车停车位20个，地下机动车停车位318个，非机动车位540个。】为使日后的管理服务工作更加贴近金色湖畔小区的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：●项目包含有高层住宅和商业为一体的综合项目，业主数量相对较多，人员相对复杂，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。●该项目为分期开发，从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工较长时间并存，且入