青羊湖旅游地产项目整体运营思考案_(可排版).doc

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1、青羊湖项H整体运营思考案达观机构09年10月30日青羊湖12000亩湖水、10000亩山林，如何脱胎换骨？如何新生新价值？前期规划内容（―）入口接待屮心（二）游艇俱乐部（会所酒店）（三）翠竹湾别墅区（四）屮心游乐区（五）露天烧烤区（六）小蒿溪拓展运动区（七）水上运动区（八）煤炭仑丛林区（九）茶山激情体验区（十）十里画廊民俗文化区吃、喝、玩、乐、住以青洋湖湖面作为屮心，两岸原始次生林作为背景，集旅游观光、休闲度假、商务会议、体验娱乐、生态保护等多种功能于一体的省内一流的旅游风景名胜区,并成为而向全国的休闲、度假居住场所

2、。前期规划定位旅游地产认知1旅游地产己在屮国全而兴起，前景广阔；旅游地产运营周期比单纯住宅地产要长2到3倍以上；旅游地产运营需要专业的资源和商业整合能力。旅游地产的认知旅游地产房地产业休闲度假产业全新的产业模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式战略调整资源整合产业整合时间重组空间重组产品创新营销创新按照国际标准，旅游地产项H因其资源和顾客市场的不同可分为三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort,覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不

3、同。不必是特别强势的资源一线景观资源或人文资源非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场资源大部分来自本区域分散，但本区域客户占较大部分全国性乃至跨国客户客户从化番禺密云济州岛厦门鼓浪屿张家界省内游巴厘岛三亚夏威夷典型案例数次每半年1-2次最多去一次每年光顾频率周末1天或一居自驾车或捷运系统；购房自住<100公里，45分钟车程本地旅游休闲自住类resort2・7天多数自驾车前往100-300公里。llx/a>.5-4小时车程区域旅游度假resort类（包括商务旅游）一到两周或更长吋间绝大多数乘飞机儿白公里甚至更远冃

4、的地型resort停留时间所用交通工具与主要市场的距离旅游地产的分类国内旅游地产发展现状及趋势纯粹自然资源，基本无配套区域旅游度假区H的地型resort旅游度假区功能单一复合高低本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能国内市场国际市场黃金海岸普济岛亚龙湾巽寮湾人梅沙博鳌阳光假Fl半岛国外顶级RESORT国内大多旅游度假房地产项

5、Fl国内度假项Fl有资源的房地产项H一次性销售住宅回款持有部分配套物业，二级开发为重要盈利真正意义的旅游地产以持有物业的回报为主，住宅仅为配套不允许资金沉淀盈利模式的转变企业优质资产，形成产业链，回报丰厚国内旅游地产开发企业现状资源型企业中信:屮信博鳌项H中信东山岛海峡论坛鲁能：三亚湾新城三亚亚龙湾专业型企业新进型金业区域级别开发，大规模取地，具备资源全而整合能力温泉开发：诚毅厦门丽水云天温泉度假村云霄海汤国际温泉度假村文化旅游：华侨城东部华侨城、欢乐谷高尔夫：深圳观澜观澜高尔夫项FI专注某项旅游资源的深度开发，具备

6、专业核心竞争能力旅游地产行业的新进入者，不清楚游戏规则，机会导向贵州金元集团：三亚西元项H杭州新广发：青山湖别墅项H旅游地产开发的五个台阶以最后台阶的心态进行项H开发，按照前四级台阶的可能性进行操作。直接出让土地或资源，获取差价；进行资源包装和前期规划，出让项实施基础开发，进行子项F1的招商引资；进行一期开发，再进行后期的招商引资；纽建专业队伍，进行整体独立开发；五、四、旅游地产运营模式2旅游地产开发和运营需要多方合作;无论是在开发、招商、管理等方而都需耍专业团队；旅游地产运营有其自身的特点和模式。基于战略层面的思考

7、，作为大规模的旅游区域开发项必将面临着一系列的关键问题与挑战市政基础设施建设七通-•平运营管理营销销售营销销售建造管理项1=1融资项H设计项1=1规划开发招商土地交易土地规划土地开发项H开发管理运营土地融资要建设成为旅游、度假、休闲、生态、文化为一体的旅游度假区域，那么旅游度假区共分几类，我们又会走怎样的旅游发展之路？规划屮如何在实现企业盈利的基础上寻求经营性物业与非盈利性配套开发的平衡？发展方向的战略选择开发/盈利模式下的策略选择如何通过开发模式来保证对企业对于项H开发的主导权和控制权？大规模区域开发项主要的盈利点

8、包括一级开发利润、土地增值、房产项H开发利润以及可能的自营性物业的经营性收入等，为实现政府与企业的双赢，项H的最佳盈利模式是什么？不同开发阶段的盈利点以及实现各个盈利点的关键举措？政策及市场风险规避区域开发项H周期长、不确定因索多、过程复杂烦琐，开发主体的合法性如何保证？新政下的旅游度假项H用的严格审批制度及“70阳0”规定对于未来物业开发的市