某地区项目管理及营销战略管理知识分析建议.ppt

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1、常州恒基项目营销战略分析及建议斯盖认为：对于房地产营销而言，策略高于一切斯盖坚持：拒绝平庸的策略，制造市场的爆发力《商道》云：高手做势，中手做市，低手做事在新老开发商混战、新产品不断涌现的城西恒基，作为一个新生挑战者如何能找到属于自己的市场空间上篇：审势明大局下篇：造势定新局上篇审势明大局北港的未来在哪里？从区域发展看项目生存空间常州楼市的明天如何？从市场发展看项目营销战略1北港的未来在哪里？从区域发展看项目生存空间Point1北港板块概况分析北港新城位于常州市主城区的西部，距市中心约6公里。规划用地北起京杭大运河，南至常金路，东起龙江路，西至童子河，规划总用地8.

2、89平方公里。Point1北港板块概况分析Point1北港板块概况分析Point1北港板块概况分析Point2北港板块生活配套分析项目周边商业分布图Point2北港板块生活配套分析从目前看，生活配套暂时还很不足Point2北港板块生活配套分析教育设施基本满足生活要求Point3北港板块竞争项目分析Point3北港板块竞争项目分析Point3北港板块竞争项目概况案名均价（元/㎡）去化量（㎡）剩余量（㎡）港龙华庭35008986.9942038.37景瑞曦城370065523.19157476.81凯尔枫尚370012808.72187191.28枫逸人家3400399

3、78.01140021.99御源林城350045141.22254858.78枫林雅都3500106680.0937036.66青枫公馆390055308.4124691.6合计334426.6943315.5Point3北港板块竞争项目概况从城西剩余量看，销售形势严峻。Point4北港板块竞争项目价格监控Point4北港板块竞争项目价格监控重要启示之一半小时车程半径已经初步形成:交通网络逐步完善，扩大了北港的辐射范围，那么我们的市场空间是否因此很大？重要启示之二生活配套设施尚未形成，人气显然不够:目前生活条件并不理想，本区域的多数开发商已经尽量打造了生活配套，但多

4、数购房者仍然信心不足。重要启示之三北港板块供应量巨大集中上市的类似产品造成供需比始终无法偏大，市场竞争空前激烈任何传统项目都将面临严峻挑战，缺乏产品特色营销将难上加难。重要启示之四价格调整成为市场必然价格调整不断，造成市场混战。可以预见今年的价格战仍将继续，如果没有彻底的差异性营销战略，任何后来项目都难以脱颖而出，尤其是规模和背景没有明显优势的项目。2常州楼市的明天如何？从市场发展看项目营销战略Point1与长三角重点城市相比，常州房地产市场总体较为健康，合理指标类别苏州市区无锡市区常州市区市区家庭人均总收入(元)275202560622148增长率12.10%12

5、.30%13.7%住宅均价(元/㎡)658348004147涨幅4.5%——1%住宅成交面积(万㎡)391.79334313.03涨幅—45%—31.7%—22.7%房价收入比75.65.1房地产市场健康值★★★★★★总体形式分析Point22008年常州市区商品房新增供应量611.59万㎡，与07年相比分别下降12%；2008年市区商品房共成交383.72万㎡，与2007年相比分别下降27.5%。常州市场成交状况2008年常州市区住宅新增469.07万㎡，与07年相比分别下降6.68%；2008年市区住宅成交313.03万㎡，与2007年相比下降22.7%。Poi

6、nt2常州市场成交状况2007年新增供需比平均值为1.24，08年该比值上升为1.64，供需缺口不断扩大，主要原因前期出让土地均进入了开发周期，短期内供应上升明显，而需求受宏观面不景气影响有一定的萎缩。Point3常州市场供需状况Point3常州市场供需状况目前市场上的热销户型面积在120-144㎡，其次是90-120㎡的两房及小三房产品，60-90㎡的两房。而从市场供应比例来看：120-144㎡最多，三分之一强；90-120㎡的小三房产品其次，60-90㎡占到总供应量的21%，从市场供应及成交比例来看：面积结构整体较为合理，但是60-90平米的产品供需矛盾08年开

7、始显现。由以上图标分析，可以看出：Point3常州市场供需状况住宅均价小幅增长2008年常州市区商品房住宅成交均价4147元/㎡，较上年上涨1%，按月份来看：房价整体呈现先涨后跌再涨态势，7月份成为常州市房价的一个转折点，朗诗国际街区高档住宅入市，拉动整体房价上扬，但下半年房价开始走低，尤其是9月份和10月份。至11月份，特别是12月，伴随地方乃至中央政府积极宏观政策的陆续出台，常州房价开始上涨并接近于8月份的价格。Point4常州市场价格趋势年度价格走势图Point4常州市场价格趋势重要启示之一2009年刚性需求将逐步爆发经过过去一年的压抑，居住刚性需求即将得