某北区别墅价格策略教材.ppt

《某北区别墅价格策略教材.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、金地格林春岸北区别墅价格策略目录一、定价策略二、别墅楼市环境及产品分析三、北区/南区别墅均价四、北区别墅价格表形成定价策略Part1春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额的41%。别墅是春岸实现2011年度销售目标的重要筹码！2011年春岸别墅销售目标为43套。根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目标分解如下：南区别墅于2010年4月入市，销售一年时间，截止目前已售10套，均是景观资源最好的端头产品，成交均价10886元/㎡。高性价比

2、的价格优势快速走量2011年别墅是项目全年销售工作重点，且任务艰巨。因此，在当前市场环境下，提高产品形象价值，打造高性价比是完成别墅销售任务的必要条件。别墅定价策略：销售策略逆市下，打开市场，形成热销快速走量，抢占市场先机价格策略——以高性价比的优势实现快速销售别墅楼市环境及产品分析Part22010年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在汤逊湖片区，成交排名前10名别墅楼盘平均55套/年。2010年武汉市别墅成交量为668套，别墅成交面积为19.53万平方米，成交金额22.57亿，成交

3、均价11555.12元/平方米。销量最好的前10名中，销量最好的汤逊湖片区2010年别墅成交量共239套，占武汉市2010年别墅成交总量的35.8%。前10名楼盘成交套数大部分在50套左右。价格决定销售量，盘龙城宝安中国院子，别墅面积220平米的，均价7000元，总价在100万左右。年成交量150套。2010年全年东西湖区别墅成交总量为79套。2011年年初受新政影响，武汉整体别墅市场呈急剧下降趋势，2011年东西湖片区别墅将遇更大的销售阻力。2010年整个东西湖片区核心别墅楼盘所卖套数为79套，成

4、交量相当小。片区核心别墅大部分为2010年之前剩余的产品，2010年并未推出新产品。2010年，片区项目整体市场推盘量相当小，且蓄客时间非常久，基本用了一年的消化时间。2010年整个东西湖片区楼盘成交情况非常不理想。2010年4月之后，由于二套房首付比例提高至50%，导致下半年销量情况明显下降。新政后，别墅成交情况非常不理想，导致2011年别墅推售压力剧增。竞争对手产品分析一：万科高尔夫项目产品：产品舒适度欠佳，但景观设计较好；项目本体分析地下室一层二层三层联排：298平米（五房两厅四卫）中庭中庭含

5、有中庭，增加了采光面；16米面宽太窄，25.7米进深过长；2露台、庭院较多，但地下室面积过小；3别墅全部临湖，景观面较佳4私密性较差，与高层距离较近5竞争对手产品分析二：银湖翡翠项目产品别墅—湖景资源较为开阔，但整体设计风格相对陈旧项目本体分析一层二层地下室项目产品别墅面积（地上建筑面积）有260平米左右。优势在于别墅均有独立双车位和较大面积的地下室。从别墅的户型图可以看出，别墅的整体设计风格显得有些相对陈旧。别墅产品本项目北区别墅产品分析：三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好北区别墅北区别

6、墅三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好。北区别墅的位置说明：南面与南区别墅和10#楼相邻北面为紧邻北区公园。东面、西面为宽阔湖景北区公园北区别墅的产品说明：共59套联排别墅景观上：21、23、25栋别墅景观资源最好11、16、19、22、24栋01号房湖景资源最好21、18、15、13栋东边端头别墅湖景资源最好产品上：280平米的产品多个庭院，在户型上优于260平米的产品11、16、19、22、24、25栋的01、02号房和1302、1303、1503、1504号房共16套别墅是单车位。私密性

7、上：11、12、13栋的紧邻10栋高层，私密性较差采光上：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、22、24、25栋别墅端头户型的采光优于中间户型项目别墅产品主要卖点：1、三重庭院，360°全景露台。2、大面宽、短进深，9米调高客厅。3、主人全层私属尊崇空间。4、配送约120㎡地下空间。5、顺势建房，坡地建筑。7、超大落地窗，兼顾景观与私密性。8、地下阳光车库，部分为双子车库。北区/南区别墅均价Part3别墅成交客户核心关注点——从武汉客户敏感度看，客户核心关注的是项目的片区交通

8、的便利性配套的完善性别墅产品体现的档次得分最高得分最低本项目“联排”产品得分情况——金山大道片区“联排”比较参考金山大道片区的自然资源非常好，客户普遍认可的万科和银湖翡翠的别墅，该片区看湖景、单边位的TH今年预计价格在1.3-1.5万。吴家山片区环境资源略次与金银湖，客户认可度比较低，前期别墅较为老式，且位置较远，整体竞争力较弱，前期成交均价8000元/平方吴家山片区“联排”比较参考本片区是紧邻三环，离城市中心近，别墅供应量较少，多为高层刚需产品，卧龙原墅预计6月推出