某别墅广告推广策略规划.ppt

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1、汤泉逸墅广告推广策略规划CANDO北京西部地产市场状况1、西部市场开始兴盛东部楼盘这两年由于供应量巨大，个个新盘又相邻甚近，难免出现短兵相接的巷战。而京西的项目却一直寥寥可数，靠近西四环的美丽园曾凭借低密度板楼胜出，再下来是世纪城大规模的开发，北京印象和郦城的开盘当时看起来虽来势勇猛，但是周边的项目也还卖得不错，曙光花园推出的智业园、水云天也都顺着大势全部售罄。2、西部的山水住宅大战开始升温京西最近开盘的观澜国际花园由上市公司天鸿宝业开发，总建筑面积近20万平方米，建筑形态为月牙状弧形板楼。项目西边环绕着曙光森林公园，北部

2、是鲁艺文化公园，往南走则是玲珑塔公园。昆玉河东岸有水景体育公园、露天游泳池、景观大水车、假山石林沿岸而布，既能实用又成景观。 　　此外，3月初，万柳绿化区内的康桥水郡就已经正式开盘。该楼盘总建筑面积10万平方米，全部是一梯两户的板式住宅楼。北京万科今年将在圆明园附近推出新项目万科“西山庭院”BLOCK，社区由13个庭院组成。在北京站稳脚跟的福建世纪金源集团已经推出世纪城的三期产品。因开发万柳绿化区内首个住宅项目“光大花园”而闻名的鄂俊宇，现已改任万城置地的总经理，正在开发“万柳”的最后一块地。在观澜国际花园南侧一个名叫“

3、绿波·漫板”的板楼项目也正在酝酿之中。另外，在西四环与京石高速公路相交的岳各庄，一个总建筑面积达80万平方米的低容积率大社区已经开工。3、昆玉河畔区域竞争激烈目前京西沿昆玉河已经推出来和将要推出的项目，个个都有其独特的卖点和吸引消费者的地方。昆玉河北起昆明湖南至玉渊潭，从玉渊潭逆流而上，是中房集团两年多前推出的项目颐源居。颐源居沿昆玉河岸而建，在整个昆玉河流域算是好地块，但是由于是分批开发，前期已经建成的楼对后期的楼在观景方面有遮挡。另外，山水住宅追求的是宁静和休闲，颐源居紧邻西三环主干道和公主坟地区，繁华方面绰绰有余，休

4、闲味道稍淡。 　　沿昆玉河继续北上，在车道沟桥以南，昆玉河在这一段，视野开阔，人气也不缺。 　　从车道沟桥沿昆玉河北上，目前正在销售的楼盘还有鲁艺上河村、碧水云天等。鲁艺上河村紧邻鲁艺文化公园，整个社区规划效果良好，只是户型不理想。距离圆明园不远的万科西山庭院，虽然不临昆玉河，但主打的是低密度住宅和老北京庭院的情节。 　　京西楼市特别是昆玉河沿岸相继上市的项目众多，新楼盘与老项目碰撞，相互之间的竞争已在所难免。1、西部市场开始兴盛2、西部的山水住宅大战开始升温3、昆玉河畔区域竞争激烈西线住宅项目从北到南可分为三大板块

5、：A)以北四环内昆玉河水系住宅。价位分布：8000以上，自然环境优越。其中万柳区是中关村的三大居住区之一。成熟的高尚生活区已经形成。B)远大路周边大盘项目。价位分布：6500左右如：世纪城、郦城，规模社区带动整体区域的经济格局发展，商业和居住日渐成熟。C)安慧桥周边中低挡项目，价位分布：5500左右。如、美丽西园、乐府江南、自由度、幸福时光。>>>结论分析本案处于B、C之间，四环路以西，地理位置特征显示：地块周边项目较少。区域高档项目稀缺。对与高档项目的买家：选择的条件——无懈可击的内在品质与外在条件是买家认可的条件。独特

6、的区位特征和文化使买家有一种相同社会阶层的认可和归属感。作为高档产品的买家更注重与自己有同样身份、地位，眼光和品味的人靠拢的心理需求。项目写真1.位置：西四环边，是公认的北京最适合居住的上风上水之地。这样的区位价值也是本案的核心利益点。2.周边环境:世纪城和郦城两大规模社区带动整体区域的居住氛围，但以南，本案附近沿四环住宅项目多为中低档普通住宅；周边现状缺乏自然环境；和生活配套，如大型超市。尚未形成高尚住宅的区域化。3.交通：紧邻西环，交通网线连接西到旅游胜地香山、八大处；东连接苏州桥、航天桥、紫竹桥、中关村商圈；东南连接

7、西直门商圈。便利的交通线拉近了本案和西部主要商圈的距离。和远郊别墅项目比较，成为本项目的一大优势。4.规划：从规划看，地块呈南北狭长，所有建筑都坐北朝南，保证所有户型的采光和通风；临四环为二期公建，一方面使居住区远离公路噪音干扰和粉尘。一方面阻隔居住和公路间距，保证居住的私密性；社区内三个园林组团设计；四季温泉贯穿园林，温泉会所和园林特色将是本案的一大卖点。5.产品特点：4，6层带电梯板楼；温泉入户；2-4居不同面积多种户型可供选择；6.价位:4层均价9000，6层8000>>>项目SOWT分析SWOT1.地域特色：四环边

8、，交通的便利无可比拟。2.建筑特色：4-6层带电梯3.配套特色：由温泉引入带来的多种温泉享受（温泉会所）。4.园林特色：四季温泉园林，飘逸的美感。1.期房，作为购买高档、高价项目的买家，更注重现实。2.周边自然人文环境较差，生活配套缺乏。3.周边中低档项目，使区域价值定位明显,直接影响到本案的品质和市场