某地产前期营销推广策略及建议方案.ppt

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1、合肥·安高城市天地办公楼部分前期营销推广策略及建议戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司议程形象定位营销策略推广建议项目市场占位区位属性项目特质需求分析市场竞争核心商务区划时代的首个高品质办公项目重新定义城市的商务核心首幢国际甲级标准办公楼步入国际化进程的新平台城市黄金中环带，核心CBD区域之一，商务辐射能力极强现有项目品质较低，但与未来多个规划项目存在同质化竞争涵盖各种物业的高品质综合体，规划有星级酒店与知名卖场城市经济持续发展，对办公环境的需求存进一步升级的预期营销卖点梳理合肥正快速融入大长三角区域。而本项目将以便捷的交通和商务辐射能力。全面定位合肥城市中的商

2、务零坐标，成就首个真正的CBD商务区。主宿卖点——区位核心卖点——产品补充卖点——品牌现有区域的标志性办公建筑，以超前的设计理念和卓越的产品细节，彰显以人为本的城市综合体项目。产品品质将超越现有竞争项目。开发商的品牌实力，将保证项目蓝图的最终实现。同时，众多国际级顾问公司（待定）在设计、产品、营销、物管等多层次，给予全力支持。营销卖点提升区位——抢占长三角腹地商务市场的战略高地——全面刷新合肥现有的办公楼品质标准品质形象——知名的实力品牌形象满足企业荣耀需求国际化标杆化平台化项目形象定位国际化标杆化平台化进入合肥第一选择办公品质的新标竿泛长三角联动平台心：核心区

3、域，具备辐射安徽全境的能力，同时也是链接中西部与长三角的核心枢纽一品：不预备高度昭示性，突出合肥首个国际甲级写字楼的概念。城市核心商务一品项目案名建议安高广场不放弃对安高品牌的运用，将其商业及住宅产品的感召力和市场形象积累的无形品牌价值连续运用到写字楼产品之中。针对于住宅部分“城市天地”的分案名，可对办公部分采用系列案名予以区分，如“企业天地”、“企业广场”等。备用案名“安高国际中心”、“安高时代广场”、“环球财富广场”议程形象定位营销策略推广建议营销策略总纲与运作目标市场环境项目定位供量巨大市场低迷产品低端品质形象优质客户高端价格上市时间策略价格执行策略项目销

4、控策略营销推广策略客户推进策略开盘增值策略通过对市场环境的理解和项目特质的挖掘，以营销策略和推广整合，确定项目运作的整体策略，并实现直达目标客户的市场推广。并通过打造“合肥首座国际甲级写字楼”的主诉求，吸引潜在的目标客户，实现项目收益的最大化。同时，策略性的规避潜在风险，以保障该项目的市场形象与长期利益。项目上市时间建议未来供量销售周期工程进度预计未来几年，合肥的办公楼市场整体供应量约有80~100万平方米目前多个规划中的办公项目，定位均为高端产品标准，且具备高度优势2009年底约有30万平方米办公楼达到预售标准，而2010年后进入供应高峰根据市场经验，每年第一

5、季度受假期影响市场相对停滞，将积蓄一定潜在需求从历史成交数据来看，历年3至5月份基本将成为每年的第一个成交旺季夏季及年底受天气及企业财务影响，对办公楼的租赁及购置需求将暂时搁置预计本项目的沃尔玛将于2009年6月份正式进驻，引爆第一次市场热点根据工程进度，项目将完成到楼体部分1/2以上，有助于树立市场信心预计2009年第一季度，可完成销售接待中心及样板层、看房通道的内部装修建议本项目开盘时间为2009年6月份上述时间为正式开盘时间建议于2月份开始客户积累整体销售价格建议老城区作为最成熟的商务区域，写字楼较集中，但近期新建（在建）项目较少，多以次新项目的租赁为主，

6、整体租金水平约在2.0-3.0元/平方米/天。一环沿线近年来快速发展，新建项目众多，品质相对较高，目前中高端写字楼项目的售价均超过6000元/平方米以上，其租金水平约在1.0-2.5元/平方米/天近期市场中的高端项目代表，如汇金大厦，目前报价约8000元/平方米，去化率约40%；财富广场目前报价约6800元/平方米，去化率已超过90%。项目所处的望江西路将成为合肥重要的高端办公商务带，同时本项目的产品定位及市场形象均有望成为城市商务标杆性项目。具备了较强的市场竞争优势。未来几年内，合肥的新增高端写字楼供应量将达到80-100万平方米，且多为地标性项目，预计201

7、0年后市场竞争将加剧。投资回报法市场比较法新建项目溢价品质稀缺溢价营销代理溢价本项目在销售期可实现的销售价格为XXXX～XXXX元/平方米平面层价格策略说明123654望江西路合作化路考虑到后期项目销售的灵活性，建议将各平面分到最小单元，即做6分割。各单元在定价时应考虑的因素包括：1号单元景观价值最大，但沿主干道路口，将受噪音影响。2、5号单元正对电梯厅，且面积较小，单元应相对较高。但与其他单元相对采光较差。3号单元采光较好，具备一定景观优势。但存在一定噪音。4号单元南向小区，噪音较小，但视野受酒店及住宅的部分阻挡。6号单元存在一定噪音，且视野也将受到酒店及住宅

8、的部分阻挡。鉴于以上因素