某地产整体营销方案建议.ppt

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1、元朗地产2016年5月北领锋尚整体营销方案建议目录整体目标整体分析策略导出营销攻略目标销售目标1、量：清盘去化，实现产值7000万2、价：稳固当前价格，根据市场进行细微调控品牌目标项目：稳固当前区域领跑者地位企业：项目与企业品牌联动，相互拉升根据户均现有均价5600元/㎡；需要5个月内完成150套销售量，平均30套/月在当前价格的基础上，月均销售30套，是否有难度？项目上半年销售量月均销售量翡翠湾106套27套源上湾76套19套合能锦城-套-套平均23套速度>价格销售的首要任务是保证销售速度，其次才是实

2、现价格提升。目标解析小结：销售任务艰巨，淡市下如何实现有价格要求的快速去化？营销突围：如何在淡市下完成艰巨的销售任务？项目自身有何优劣势——本体分析市场中有何竞争与威胁——市场分析客户有何特征与需求——客户分析目录整体目标整体分析策略导出营销攻略90以下三房和76平米小三房为主力产品，建面均较小户型面积（㎡）总面积面积比套数（套）户型比套二591192.211%2014%套三691747.516%2517%套三73734.767%107%顶跃74-96㎡1067.9710%139%下跃7575.651

3、%11%套三762616.9824%3423%套三79398.554%75%套四893225.629%3625%合计/85959100%146100%整体面积趋小，产品结构中，可选户型较多；从面积比上看，89套四产品占29％，是销售回款的主力产品；而从户型比上看，59套三产品占到14％，需要在营销布署上有所兼顾。本项目产品实得面积较大，产品特色明显，有极大的噱头性；本体分析客户分析地缘性客户为主，吸附专业市场客户以及城区挤压性客户；斑竹园区域工作的客户地缘性客户为主力核心客户重要客户偶得客户城北商贸城专

4、业市场客群其它区域吸附型购买者城区挤压型购买者淡市下如何实现快速去化？社区成熟、稀缺产品、超高得房率重视当地生活习惯，看重产品价值点产品优势+性价比提升核心问题本体分析客户分析市场分析目录整体目标整体分析策略导出营销攻略淡市之下，更体现营销价值贴标签，玩概念，提升项目形象，卖高价；集中造势，营造销售高峰，趁热打铁；广告广而告之，向客户群传递项目销售信息；旺市营销举措淡市营销举措卖价值，不卖概念，从客户本身挖掘项目价值；卖个案，不卖规律，要卖“证言”卖“成交个案”；卖目标，打破“程序”，如何达成目标是营销

5、关键；旺市营销Vs淡市营销减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会淡市营销，体验成熟社区生活价值，新老并拓，层层锁客。最大化利用产品的自身优势，分类把握客户。淡市营销，实景体验成熟社区。用未来规划前景来弥补客户对周边配套现状的不满策略推导优势S产品优质，得房率高项目周边居住氛围成熟户型优越，性价比较高劣势W近期内周边配套缺乏相对竞争对手，项目资源优势较弱机会O斑竹园板块规划前景佳稀缺大赠送产品较少威胁T16年大势低迷，观望气氛浓厚区域竞争激烈，对手占据地段与资源优势提升区

6、域价值，以区域价值带动项目价值。我们的核心策略：最大化利用产品的优势，分类把握客户。淡市营销，实景体验成熟社区。饥饿营销，挤压式把控推货节奏，实现客户快速消化。淡市营销，深挖渠道客群，以点带面，扩展客户群体。目录整体目标整体分析策略导出营销攻略【“北领锋尚”总攻略】以客户价值体验为导向SP攻略多元化拓展客群推售攻略展示攻略推广攻略新老并举层层锁客“锋尚生活”体验之旅饥饿营销刺激销售聚焦项目核心价值，落地“锋尚生活”体验。淡市营销，新老并拓，饥饿营销，刺激销售。营销攻略“把鸡蛋放进客户的篮子里！”1推广攻

7、略推广必杀技一打造斑竹园区域内主场领地区域客户必杀——主干道道旗、商圈附近，户外桁架、户外阵地占领（主干道道旗、附近户外桁架、基地围墙）重点路口重点路口重点路口翡翠湾源上湾推广必杀技二多一种选择，截留竞争项目客户竞争项目客户必杀在竞品项目周边的番放置户外桁架，让处在购房选择阶段或者犹疑阶段的客户多一种选择，增加客户上门进行比较的冲动。——户外阵地导视拦截翡翠湾源上湾竹柳路竹韵大道“别让客户跑远了！”2展示攻略氛围包装建议在售楼部外增设红地毯及迎宾，既可引导客户进入售楼部，更可以增加尊贵感；红地毯门口红地

8、毯+迎宾氛围包装建议对广场边缘的通过桁架进行包装，设置指示和广告，增加项目的氛围和导入性；双面桁架氛围包装建议在项目售楼部附近的楼体、楼顶、施工塔吊上，制作项目楼体字横幅，进行项目宣传；楼体字内场包装建议在售楼部入口吧台处，增加氛围包装装饰物（或在下方增加案名展示）；主要内容为：案名展示；通过视觉暗示增加客户对项目的印象；由于目前形象墙的案名字体太小，建议吧台前也增加案名。以及项目logo。内场包装建议在售楼部入口左侧，为沙盘位置，但本项目