绿景新美域形象定位及推广策略方案.ppt

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1、谨呈：深圳市绿景房地产开发有限公司世联地产2004年3月绿景花园二期形象定位&推广策略ProphasePlanForLvjingGarden-ⅡFOCUS——基础思路三、市场分析四、形象定位五、策略分解二、客户分析一、项目概况前期物业定位——以白领置业为主体的有机社区。占地面积20667㎡总建筑面积123719.93㎡其中——住宅面积93553.51㎡商业面积13774.31㎡办公面积14752.8㎡容积率5.9863覆盖率74.8%绿化率>35%总户数：1122停车位：675个用地主要经济指标项目概况——卖卡/积累一期开盘秋交会销售30-50%预售证9.11/12——1.319.20

2、-9.247月下旬-9.10主体封顶样板房完工前广场展示到位（灯光/铺装/绿化/停车场）一层会所/三层架空花园展示到位看楼电梯开通至5楼，无机房电梯至架空层售楼处完工模型到位宣传物料到位部分导视到位二期开盘项目户型——栋号面积m2套数１＃42-76232２＃43-75420３＃99-115151４＃74-130180５＃99-127151户型特点：1.户户赠送凸窗；户型紧凑方正实用。2.经济实用户型为主90平米以下（三房以下）比例占69%。3.小户型充分考虑双拼。推广模式——中价格、高销售率、高形象目标要求——硬指标9.11/12开盘-05.1.31前实现30-50%的销售量，即4个月

3、销售340-566套，月均85-142套预计目标均价6600-6800元/平米实现项目营销与企业品牌的良好互动提升绿景地产品牌影响力，树立绿景地产新品牌综合考虑对绿景后续开发项目定位的影响；软指标FOCUS——基础思路三、市场分析四、形象定位五、策略分解二、客户分析一、项目概况A.习惯于这一带生活环境、有换房需求的本区域老居民；附近有出租物业；购房用于改善目前居住环境；为子女置业；——110m2以上三房-四房，关注工程形象.B.与本片区有亲、友缘的客户。绿景开发小区间老业主二次置业；认同绿景开发物业其他楼盘业主；——90m2以上三房-四房，关注形象展示及工程进度。E.投资客户5%D。香

4、港人5%C。白领及小私营企业主55-65%B。亲友缘10-15%A。本地人5-10%目标客户C.片区外寻找置业机会，认同南福田区的的首次置业客户；1.周边写字楼白领；2.小私营企业主，目前暂居在附近小区&出租屋内;——40-110m2一房~三房。E.看好那南福田片区前景的部分投资客。D.往来皇岗口岸的香港货柜车司机。在上下沙等周边开厂的小老板。——70m2以下两房以下，要求低首付。片区导视+口碑低首付——形象推广核心客户1.目标客户——项目石厦新洲岗厦岗厦上步下步福田南下沙沙嘴600~1000800~1300800~1400600~2100600~800600~1000*以上价格为单房

5、租金2.核心客户——周边写字楼白领+小私营企业主车公庙华强北深圳市中心区岗厦-联合广场蔡屋围3.模拟置业计划——户型面积(M2)总价首期(2成)贷款额（万）月供20年月供30年1*1*142.3228354463544221457118643.882939966399623152312402*2*161.7641379283792332185178065.3643791287912352318188869.3946491394913372450199570.33471211101211372450199574.9501830101830402649215776.075096691096

6、6940264921573*2*19160970012970048317925893*2*299.126641041341045335102858106.647144881444885737753074107.27182401482405737753074113.97631301531306140393290114.647680881580886140393290*模拟均价6700元/M24.“民间指标”解读——出租屋（岗厦）：⑴.出租屋一房价格750-900元/月。商品房1200-2100元/月。周边有超过11家地铺.⑵.岗厦食街的中档菜馆生意火暴;快餐店生意淡静,换煤气肉菜摊贩

7、鲜果档活跃,附近经常可以看到很多小孩;⑶.深圳各大银行在岗厦均有设点；去年新开了一家卡顿·时光廊剪发60,烫发280-780元,生意非常好.中心区商场/超市：彩田新一佳上海宾馆天虹人流旺茂业华强北店开张、收购兴华宾馆.南山线公交车：K113K204等南山线大巴紧张。南山房价：.2003年度南山销售均价5700。市区宝安置业比例明显增加，泰华明珠、金汇名苑、澎柏白金时代等关口物业均有一定比例。随着小白领阶层家庭单位的形成，有旺盛的置业需求。2.南