福田8226;华强片区房地产调研报告.doc

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1、房地产片区市场调研报告福田·华强片区调研报告星彦地产顾问有限公司实习生：卓泽俊完成时间：2008-3-2华强北－华强南片区研究报告目录：一、片区范围――――――――――――――――――31、华强北区2、华强南片区：2、华强南片区：二、片区的发展定位――――――――――――――－41、华强北片区发展定位2、华强南发展定位三、片区经济分析――――――――――――――――41、人员构成情况2、商业形态3、土地供应四、片区房地产市场研究―――――――――――――51、房地产发展历史回顾2、房地产现状分析3、区域住宅市场特征五、片区房地产三级市场概况分析―――――

2、―――－201、租金价格水平（元/平方米）2、三级地铺分布分析六、片区房地产发展的SWOT分析―――――――――211、优势（S）2、劣势(W)3、机遇（O）4、威胁(T)七、对本片区房地产市场未来的展望――――――――221、资源储备2、产品策略3、价格策略一、片区范围本片区北到红荔路，南到滨河大道，东面到上步路，西至华富路-福田路。属于深圳中心地带。本片区被深南大道分成南北两个片区，两个片区在业态，人员构成等方面都有很大的不同和区别。1、华强北区：1)深圳最副盛名的商业区之一。东南亚最大的电子市场集散地，全国的专业市场，行业协会和公司最集中的地方，8

3、0万平方米商业面积，12万从业人员，每日近60万人流，与北京王府井、上海南京路、广州北京路合称中国四大街，而华强北商业街区每平方米面积的平均营业额始终居全国第一。根据相关政府报告指出，将对华强北进行全新规划，建成现代商务、电子产品、百货零售、健身用品、华夏风情美食、青春大本营、名牌精品展示、文教旅游服务共8大专业街区；同时在街区中依不同特色建立9条特色街，使华强北商业街区形成条块分明，点线面结合的鲜明商圈形象。2)该片区规划较好，主要由赛格、华发、现代电子、中国彩电以及中航集团五大国有资产瓜分，街道比较整齐，形象较好。片区内有上海宾馆、赛格广场、群星购物

4、广场、格兰云天等知名物业。2、华强南片区：1)在深南大道南面，与华强北区隔深南大道相望。在沿深南大道一侧有大量的高档写字楼如世贸广场、北方大厦等。然而本区整体素质不如北区高，缺乏早期规划，大量农民房和早期集资房充斥其间，城市街道较窄，形象较差。一直以来华强南以其大量的居住物业作为华强北的一个辅助区域，大量华强北的私人商贩、工作人员、以及公司白领等白天在北区上班，晚上南区住宿，形成一个互补的格局。华强南的繁荣和兴旺主要依赖华强北的兴旺。当然华强北的稳定也需要华强南的支持和衬托。2)在本片区中深南大道两侧的繁荣程度最高，物业水平和物业的形象也是最好的，而相应

5、的租金水平也是最高，集中了大量的商业、电子、和大公司企业集团。由于深南大道的辐射，华强南北都相对比较繁华，而华强北因为自己的商业能量，也向外强烈的辐射，华强南就在这种双重辐射下繁荣。二、片区的发展定位1、华强北片区发展定位1)华强北片区因为其一直发展的重点是电子产品，在深圳，一提到电子产品马上就会想到华强北的赛格广场，华强广场等，而这两个广场都是在华强北的中心区域，另外，在华强北的众多大厦中，有大量的生产电子产品的企业如赛格，华强集团，桑达科技，中航集团等，同时这里也是全国的一个电子集散地，大量的从事电子产品经营与流通的商人在这里聚集。因此，深圳市政府一

6、直把华强北往电子集散地这样一个地位上推进。同时，由于铜锣湾百货、群星广场、天虹商场、女人世界等知名商场在这里集中，商业购物十分繁荣。每天60万的人流聚集在这样一个小小的地方，商业机会巨大。所以，根据这样一个自然的商业形态，政府要把华强北打造成为深圳第一商圈。2)因此，华强北主要发展的是商业广场物业，商住物业和写字楼物业。片区的主要功能是商业贸易。2、华强南发展定位1)华强南与华强北中间隔了深南大到，以及历史的原因，华强南没有形成华强北那样的电子或者商业购物商业气氛，但由于它临近华强北，受到的辐射十分强烈，因此，一直以来，华强南都是一个偏重于居住的区域。该

7、片区内有上步南生活区，南园新村，福华新村等大型的生活区。同时，该区集中了早期深圳建设的大量集资房和商品房，建设银行，工商银行的职工宿舍就位于这个区域，同时，靠近滨河大道的大量农民私房也在这个区域内。大量的人集中在这个区域生活，且这些人主要就在华强北工作或者做生意。2)因此，华强南的定位是生活娱乐等辅助功能区。三、片区经济分析1、人员构成情况1)华强北区有常住人口8—10万，华强南区有5—8万。在这些常住人口中，大部分是在该区域从事电子产品的买卖活动的私人老板，华强北商圈内购物商场内的私人商贩，附近写字楼里的工作人员，以及在上步和罗湖地王商圈内的人员。在华

8、强北区，主要就是白天在附近从事商业活动的人员，而华强南区也主要是在北去工作的人员