浅议房地产开发项目成本控制.doc

《浅议房地产开发项目成本控制.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、浅议房地产开发项目成本控制（陕西建工集团第五建筑工程有限公司  710032  西安）一、研究背景    在房地产炒得沸沸扬扬的今天，面对房价的不断攀升，各方面都要冷静、理性，2010年4月国务院出台新的房地产政策、房贷新政等若干文件，稳定楼市，促进楼市健康平稳发展（新国十条）。对开发商来说，最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在自己手中。    房地产开发是一个完整的过程，合理地确定工程造价，就是在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同

2、价结算价、竣工决算价；工程造价的有效控制，就是在优化建设方案设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，以求合理使用人力物力和财力，取得较好的投资效益开发项目全过程实施现代化管理和成本控制的效果如何，显得至关重要，它直接关系到企业的生存和发展。二、.房地产开发商在成本控制方面的误区    开发商在项目管理中存在的问题主要表现在以下几个方面：    1、把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节。    房地产开发项目是属于普通的建设工程项目，而

3、在《建设工程项目管理规范》中对项目成本有这样的解释：“企业应按下列程序确定项目经理部的责任目标成本：①在施工合同签订后，由企业根据合同造价、施工图和招标文件中的工程量清单，确定正常情况下的企业管理费、财务费和施工成本。②将正常情况正反制造成本确定为项目经理的可控成本，形成项目经理的责任目标成本。”从上面的定义可以看出，《建设工程项目管理规范》对于项目成本管理的任务主要限定在了施工阶段，即房地产项目的建设阶段。实际中的大多数房地产公司也是这么做的，他们的所谓的项目经理其实就是施工经理。为防止在施工中产生的各种经济问

4、题，项目经理的权力被减少至最低，相反相关的职能部门的权力倒是很大。这样一来在成本控制方面就产生了以下几点缺陷：①控制成本被分解到各职能部门下面后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本控制情况，只要能控制住自己分管业务的成本，项目总体利益就将不得不让位于局部利益；②项目经理的的权力被限制到比较低以后，但是他的责任并没有相应的减少，而协调沟通工作会大大增加，相应的就会减少动作管理项目正常的控制工作的精力和时间，将使项目经理的工作重心由成本控制转移到其他控制上面；③由于成本控制被分割成各部分，如果部门之间缺乏有效的沟通

5、，就会使成本控制工作效率低下。并且施工阶段的成本在房地产开发项目中所占的成本比例并不是最大的。    2、轻视项目管理中的沟通管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪”。房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下，可以划分为准备、建设和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期

6、投资收益的行为现阶段房地产公司项目的项目经理负责的范围大多主要为项目的施工阶段，而项目的前期决策和后期阶段大多由公司的其它部门负责，在对于控制成本效果最显著的决策和设计阶段，项目经理很少插手。这样就造成了项目成本控制的分割，项目管理成本控制按时间分为事先、事中和事后控制三类，最有效、最明显的是事先控制，而不让项目经理参与决策和设计就对事先控制的效果大大的打了折扣。项目管理是一个多目标的复杂系统工程，进度、资金、质量与人、机、料、能等单项管理很难获得最大的经济效益，走综合管理是必然之路。但是，我国工程建设的现实却恰

7、恰是上述各项管理均是铁路警察，各管一段。不少单位在开展项目管理，往往只是从某一部门的单项应用入手，忽视了其系统性；个别单位甚至觉得用计算机画出了横道计划进度图就算是项目管理了，各分项之间的逻辑关系、众多资源的调配利用问题考虑得较少或根本没有考虑。阻碍项目推行的绊脚石与沟通有关，有效的沟通可以大幅提高项目成功的机率。    3、项目运作过程重实施轻计划    项目成本控制管理方式很多，但首先要做到心中有本帐，这本账从哪里来，就是要靠算出来，也就是所谓的计划。例如施工前得做好工程的估算，就是在未开工前根据预算总金额（

8、预算也有几种形式:有投标概算、预算包干和按扩初图或施工图先出预算以后再按实际完成工程量结算等,不管哪种方式的预算都有一定的规律和依据）。必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用,还有加工费、临时设施、工机具费、办公用品及生活设施费、上缴利税等,对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照,有了这本账对今后的工程实施和成本控制有很大的帮助。制