五证二书概念及意义.doc

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1、一、五证的具体有哪些内容1、《国有十.地使用证》《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。2、《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门屮请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范I韦I符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的作房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。3、《建设工稈规划许可证》《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程

2、的法律凭证，是建设活动屮接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。4、《建设工程施工许可证》《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据乙一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当备种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施匚许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

3、5、《商品房销售（预售）许可证》《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销何商品房的批准文件。其主管机关是北京市国十•房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销伟商品房时，如该房屋U建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调杏房屋的建筑质量，还可杏验房地产商的《工稈验收证》。二、二书具体内容是什么两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和述文件。如下：1、《住

4、宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。2、《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。一、査看五证的注意事项，怎么査看开发商的五证？房地产商在预傅商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设丁程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其屮前两个证由市规划委员会核发，《建筑工稈施T许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房

5、屋管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预傅许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。以北京是为例，根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许

6、可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预傅范围内，提防开发商“偷梁换柱”•二、査看两书的注意事项，怎么査看开发商的两书？二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。买完房以示还要杏验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住Z示提供的两份法律文件，一个是住宅质星保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括T-程质量监督部门核验的甥记，在使用年限内承担的保修

7、责任，正常使用情况下，备部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是

8、说一个房屛完整的法律文件在购房的过程屮应该杳验五证，同时收房了的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备To此外，在审杳时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的傅楼单位一致，用地范围、销伟范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预