评全球房地产市场降温.doc

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1、评全球房地产市场降温点评：近一段时间以来，越来越多的迹象表明，美、英等发达国家的房地产价格在经历近十年的持久性牛市后，开始走下坡路。未来全球房地产市场的走势如何？对各国经济乃至全球经济会产生怎样的影响？本文的分析为我们提供了一个视角。经过了一段时间的价格急剧上涨和繁荣之后，很多工业国家的房地产市场已然放缓。荷兰是首个出现房地产市场放缓的国家，其房地产市场衰退始于2000年。接下来是澳大利亚和英国。继2002年房价年增幅突破20%之后，这些国家的房价涨速大幅减缓。此外，去年，美国的房价涨速也出现了放缓。尽管如此，在其他工

2、业国家，比如爱尔兰、法国、西班牙和瑞典，房价上涨势头仍然强劲。近期房地产市场走低产生了怎样的经济影响？在澳大利亚、荷兰以及英国，房地产市场的降温引起了经济增长的放缓，因为住宅投资和消费支出受到了打击。但迄今为止，这种影响一直是可控的。6/6 很多国家20世纪90年代末以来的房价增速已经超出了基于基础因素（比如家庭收入和利率）变化的预期。这表明，这些国家的房价被高估了，从而增大了房价修正的可能性。6/6工业国家的房价变动越来越趋于一致，尽管住房资产在各国之间不可交易。这种相关性表明，存在着一种全球性房价周期，而这种周期至

3、少部分是受世界利率驱动的。因而，在很多国家的房地产市场发生衰退之后，其他目前仍在强劲上涨的房地产市场可能也会跟着减速。按历史标准来看，美国的房价上涨在当前周期内一直很强劲。6/6 不过，美国不同地区之间的房地产市场存在着相当大的差异，西部和东北部地区的房价上涨得最快，而南部和中西部地区的房价上涨明显滞后。6/6房地产市场降温（大多数房地产活动指标上升动力减弱）引发的主要的问题是，美国经济增长将会受到怎样的影响，因为消费和住宅投资是近年来拉动经济强劲增长的主要动力，而这两个因素均受房价上涨影响。6/6以前的美国房地产市场

4、周期带来的经济结果大相径庭。在1979年的周期中，实际房价出现了下跌，同时消费、住宅投资和GDP增长也出现了暴跌。当然，当时的经济状况与现今的经济状况不可同日而语：当时的实际利率非常高，失业率也很高。1987年的房地产市场周期对经济增长的影响有限，IMF预测，当前的房地产市场周期对2007年经济增长的影响同样如此。但也存在着下行风险。首先，房价升值速度的放缓可能比预期更为显著——不能排除房价出现回落的可能性。第二，相比过去，当前房价增速放缓对消费的财富效应可能更大，因为更多的家庭暴露在了资产价格的波动风险之中。6/6