成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究.doc

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1、成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究1978年实行改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。同时在这一时期还先后经历了由复苏——繁荣——衰退——复苏构成的产业扩张、产业收缩阶段，开始形成较为明显的产业发展周期波动现象。　　从经济增长角度来观察，房地产业增长的趋势曲线与实际增长曲线之间，总会有一定的差距，即房地产实际增长曲线总是或多或少地围绕着房地产增长趋势曲线运动。房地产实际增长曲线与趋势曲线的有规律的偏离现象，实际上就是房地产增

2、长过程中的波动现象。而且还表明了房地产波动的周期特征。房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。　　着眼成都，正确认识房地产业发展的周期波动规律，分析和研究成都房地产周期波动规律，对于指导在成都投资开发的房地产企业，对应周期运行选择相应策略，具有十分重要的意义和作用。一、波动景气指标的选择　　按照房地产周期波动的外部冲击与内部传导机制，通过上述对影响我国房地产周期波动影响因素的分析，同时考虑数据资料的可获得性和连续性，这里在实证分析、研究成都房地产周期波动时，选择了以下16项指标体系，包括房地产投资、生产、交易、金融

3、以及宏观经济等，因而能够较好地反映成都房地产周期波动趋势。1、房地产业总量指标　　作为反映房地产业综合运行状态的房地产业增加值是分析房地产周期波动最为重要的指标。从表中可以看出随着成都房地产业快速发展，不但在成都总体经济中所占的比重相对稳定地保持在一个较高的水平上，而且对成都经济的拉动作用较为明显，对第三产业的拉动效应就更为突出。2、房地产投资类指标　　选用房地产开发投资与房地产企业实现利润两项指标。由于投资因素在房地产业发展中具有十分突出的作用，因此从房地产投资波动中可以直接观察到房地产周期波动趋势。在这里，选择、商品房开发完成投资额，要比固定资产投资更能反映房地产投

4、资的变动情况。房地产企业经营状况，同时与完成投资相联系，还可以大致反映房地产利润率水平。3、房地产生产类指标　　选用商品房施工面积、商品房竣工面积和土地购置费等三项指标，分别反映房地产生产过程中的商品房施工、竣工以及土地开发情况。4、房地产交易类指标　　选用商品房销售面积、商品房空置面积两项指标5、房地产金融类指标　　这里选用个人人均住房支出、房地产开发企业商业用房开发贷款、房地产开发企业自有资金总额三个指标，说明房地产金融状况。6、房地产价格类指标　　我们选择具有代表性的商品住宅、商业用房、办公用房三个指标。在区位上选择成都市。需要说明的是，由房地产自身特征所决定，这

5、三项房地产价格指标同时也反映了土地价格的变动情况。二、成都房地产周期波动分析　　与宏观经济周期波动一样，房地产周期波动也是通过一系列经济活动来传递和扩散的，任何一个经济变量本身的波动过程并不代表全部经济的波动过程。因此在正确测定房地产周期波动时，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响。为此，这里采用经济周期理论的扩散指数方法（DiffusionIndex,简称DI），来分析成都房地产周期波动。　　按照扩散指数理论，当经济繁荣时，各种经济活动向上，大部分经济指标持续上升；当景气达到顶点，部分指标开始改变方向，转而向下的指标逐渐增多；当保持上升的指标与转为下降

6、的指标均等时，则表示进入扩张与收缩的转折点；随后当下降的指标数占多数，经济开始进入萧条阶段。这样，根据反映经济活动的各类指标的变动情况，可以计算出扩散指数，用以综合反映在各项经济活动交叉作用、相互影响下的整体经济波动状况。扩散指数的计算公式：DI=扩张指标数/选用总指标数×100%1、成都房地产扩散指数　　根据公式，按照全面所选用的反映成都房地产经济活动的16项指标，可以相应计算出历年来成都房地产扩散指数值。成都房地产扩散指数199219931994199519961997199819992000200120022003DI10.8750.81250.93750.750

7、.750.812510.93750.81250.937DI20.81250.750.93750.68750.81250.8750.93750.8750.750.875GDP增长率0.1760.2060.1520.1250.1160.1150.1010.1020.1070.1310.1310.130注：DI1为空置面积未调整时的扩散指数（空置率面积增加时计为上升指标）；DI2为空置面积调整后的扩散指数（空置率面积增加时计为下降指标）。结合扩散指数与景气指标的相互关系，同时参照房地产业增加值、房地产投资等指标的变动趋势，我们选择调整后的扩散指