中国房地产业发展的周期波动

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1、中国房地产业发展的周期波动中国房地产业发展的周期波动中国房地产业发展的周期波动中国房地产业发展的周期波动一、要讨论房地产业发展的周期波动，首先要了解房地产商品的特点和房地产业的特点。房地产商品的特点：第一，房地产商品的价值量大、价位高，有保值、增值的作用，是国家、集体和个人的重大财产。由此引发出以下几个特点：(一)业主的产权意识很强。现在，因房地产权而发生的民事纠纷占整个民事纠纷的1／3～l／2。(二)具有投资和消费的双重性。房地产商品可以用来消费，也可以用作投资，即用来获取经营性收益。(三)每宗房地产商品都存在差异甚至有很大的差异，需要科学的价值和价格评估。因此，现在的评估行业正蓬勃兴起。

2、(四)特别需要资金融通方面的支持，房地产业必须和金融业结合起来。(五)可以作为投机的对象。第二，房地产商品使用周期长，土地一般可以永久地使用，房屋可以使用几十年乃至百年以上，是高档的耐用消费品。由此引发出以下几个特点：(一)产权会发生转移，甚至频繁转移，房地产商品可以一次或多次地投入市场流通。(二)增量房地产和存量房地产同时存在，而且在市场上彼此竞争。(三)以房屋修缮为主要内容的物业管理成为房地产产业链条上的一个重要环节。物业管理的中心是修缮，重点应放在如何修缮、保养，使其保值、增值上。第三，房地产商品不可移动，固定于特定的地域。由此引发出以下几个特点：(一)房地产商品地段位置的极端重要性。

3、美国教科书称：决定房地产价值的根本因素，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。(二)生产和消费在同一地点，需要中介服务和传媒服务来沟通商品信息。(三)商品流通只发生权利的转移而没有物质的移动，因此需要有一套严格的管理交易市场和管理产权、产籍的制度。第四，房地产商品是稀缺商品，土地不可再生，供给弹性很小，特别是城市房屋在有限土地上的聚集导致更严重的房屋短缺。由此引发出以下几个特点：(一)对土地供应的计划性提出了要求。(二)房地产商品价格带有垄断性——稀缺商品的价格都带有政府垄断性。(三)国家有必要对房地产商品的生产、流通、消费过程采取适当的控制措施。第五，房地产商品的所有权、使用权(或经营权)

4、可以分离。由此引发出以下几个特点：(一)权属管理与利益调整的复杂性。(二)实施社会化的物业管理(不一定是业主管理自己的产业)。(三)租赁成为房地产交易的重要方式之一，特别在销售市场不景气的情况下。第六，房地产商品比其它商品更多地受到国家法规、政策的影响和制约，例如：在生产领域受到《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《城镇个人建造住宅管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产开发管理暂行办法》等的制约；在流通领域，受到城镇住房制度改革的各项政策、《城市商品房预售管理办法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》等

5、的制约；在消费领域，受到《城市私有房屋管理条例》、《城市公有房屋管理规定》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产、毗连房屋管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等的制约。以上六大特点决定了房地产商品的经济活动是一项十分复杂、需要合理规范又极其难以规范的经济活动。房地产业的特点：第一，基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看；(一)它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件——房和地。(二)它为劳动力提供生存和发展最必须的条件——住宅和各项配套服务设施。(三)它为经济发展和

6、城市建设提供大量的财政支持——税、利上缴与实物地租(配套完成的市政项目)。第二，先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。第三，超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。所以，小平同志92年南巡讲话指出要加快改革开放进程和经济发展速度后，房地产业就率先成为经济生活的热点。第四，协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求——有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此，房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前

7、，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。第五，敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表——经济上升，房地产业兴旺；经济下降，房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势，在一个城市投资房地产，重要的不在于该城市的地价、房价，而在于该城市经济发展的前景。第六，风险性。房地产业是一项风险产业，对于发展商而言，风险既有外部因素，也有内部因素：外部因素主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化