项目定价报告.docx

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1、南昌恒大城价格修正及定价形成策略一、市场分析1.南昌县市场2014年南昌县将全力做好经济建设、活力改革和民生保障工作，将重点推进江铃特种车等16个重点项目开工建设，新洪城大市场有望今年开业，重点打造迎宾大道商务大街、澄湖西路永通商业街，加快推进新洪城大市场、赛格电子建设，确保沃尔玛、盛汇城市广场、天虹商场、月星家居、嘉莱特花园酒店等11个重大服务业项目实现“井喷式”开业。同时，打通象湖城周边金沙大道与施尧路、抚生路与抚生南路等昌南新城与朝阳新城错位路、断头路的顺接。同时，南昌县做好撤县设市的申报工作；适时启动集体经营

2、性建设用地流转制度改革试点，稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，增加农民财产性收入；大力推进集约节约用地，进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作。继续推进事业单位分类改革；持续深化行政审批制度改革，加大教师交流执教力度，试行学区交流模式，大力推进中小学校长轮岗；深化县级公立医院综合改革，探索建立乡村医生养老保障制度。2014年，南昌县将在互促互动中构建城乡统筹新格局，主攻金沙大道南延两侧、富山工业项目区、小蓝汽车产业配套园、东新滨江商务区以及银三角控规区的征迁，确保全年房屋征收面积突破120万平方米、力争15

3、0万平方米。完成1.2万亩收储任务。2010年南昌县房地产市场运行情况纵观2010年全年，南昌县房地产市场总体呈现稳定快速发展19态势，南昌县房地产新建商品房销售总量和二手房交易总量均创历史最高水平，南昌县住房保障建设力度得到切实加强，南昌县棚户区改造工作全面推进，南昌县居住环境得到进一步改善。2012年上半年南昌县新建商品房住宅共网签12179套，环比2011年下半年增加4966套，涨幅68.85%；同比增加2522套，涨幅26.12% 。南昌恒大城位于南昌县象湖城板块，随着近年针对南昌县的一系列政策，尤其是打通象

4、湖城周边金沙大道与施尧路、抚生路与抚生南路等昌南新城与朝阳新城错位路、断头路的顺接。恒大所在的象湖城区域的销售状况有所好转。2.竞争项目分析南昌恒大城周边的象湖明珠、春和景明花园、聚仁哈佛公馆和波尔多联邦美四个项目的均价较恒大城都具有一定的竞争性，四个楼盘呈一条直线将恒大城包围，因为恒大后方是赣江。作为整个新城最大的生态宜居大城，恒大城总建筑面积168万平米，周边自然环境优越，小区内更围绕57000㎡超大面积中央御湖，筑就270000㎡世界级皇家园林。竞争对手状况表位置楼盘开盘时间建筑类型建筑面积（单位：m2）价格（

5、单位：元/m2）面积区间（单位：m2）容积率南昌县象湖新城金沙二路象湖明珠2014年1月下旬多层48224均价850085-1201.40南昌县金沙大道西侧，莲安路南侧，春和景明花园2014年7月多层、小高层122210均价720084-89小三房1.60澄湖北大道918号聚仁哈佛公馆2014年2月中旬多层,小高层70000均价700088-90小三房3.00南昌县澄湖西路润波尔多联邦美树堡2014年8月中旬多层、小高层高层154034均价7500101-1182.5019项目竞争对手位置图3.直接竞争对手项目直接竞

6、争对手主要就是象湖明珠、波尔多联邦美树堡。他们在产品类型、均价以及其他方面对本项目形成直接竞争压力。（1）象湖明珠象湖中心绝版精装多层——象湖明珠位于象湖新城地缘中心，地处金沙二路与芳草路黄金十字交汇处，城南最具生活价值的商场、医院、名校在此盛汇。昌大一附院现已全面开工，2015年底交付运营。南昌现代外国语学校、莲塘三中、百树幼儿园、小学、中学、满足子女一站式教育需求。演武广场、象湖城市广场、加利福广场近在咫尺。作为象湖新城稀缺的纯多层洋房社区，象湖中心唯一精装多层，象湖明珠拥有约90%超高得房率，推出二期86–12

7、1㎡超值精装房。满屋一线家装品牌19西门子、方太、科勒、立邦、雷士……，世博会主题馆装修企业重磅打造，大气而舒适，塑造出象湖顶级居住区，如明珠熠熠，耀眼昌南。象湖明珠共有12栋多层组成，均为6层精装洋房。象湖明珠7#、9#精装多层在售，一梯两户，86-122㎡通透户型，均价8500-9000元/㎡从位置上象湖明珠位于象湖新城地缘中心，地处金沙二路与芳草路黄金十字交汇处，地理位置明显优于恒大，与本项目形成了面对面的直接竞争象湖明珠项目概况推广主线打造象湖的顶级居住区主力户型二居(86㎡)、三居(100㎡)、三居(121

8、㎡)折扣及优惠一次性付款98折，按揭付款99折（2）波尔多联邦美树堡波尔多联邦美墅堡在2014年9月底加推32层高层，面积为90㎡的两房送一房，30号开启VIP业主选房。波尔多联邦美墅堡101-118㎡的洋房三房在售，均价为8500元/㎡。现购房享总价减3万6，老带新减1万。波尔多联邦美树堡占地面积45764平方米入住时间2015年6月中旬建筑