恩平项目定价报告

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1、恩平项目第二批产品定价报告ffD05-06,而积为939m2C13-16,面积为1781m2A27-48/A64-66,而积为7344m2产品分析:一*定价产品:K木次定价的产品为:产品类型/面积套数面积（m2）备注A27-30(319m2)47344近山体位置，私密性较好A33-48(319m2)16A64-66(319m2)3C13-16(445m2)41781中间核心位置，貝备良好的视野和景观视线D05-06(469m2)2939水景位置，大户型，靠近项冃大门合计29100652、1）、本次定价产品约为10065m2,共29套单位。2）、从产站分布来看，A户型

2、主要集中在近山体位置，而C户型和D户型主要集中在中间位置,从布局來看，三种户型各有优势。3）、户型位置分析：A户型：由于A27-30靠近项H左侧坟场的因素，该4套别墅客户接受较低，再次以对称原则来看，A39-42属于中心位置，客户接受度最高。因此，A户型的优劣关系为:A27-30ZA64-666ZA33-38ZA43-48C户型：属于中间位置：C13-16ZC14、15,但差别不大。D户型：D06ZD054）、户型综合比较：从整体布局上來看，C户型最优，D户型次Z,A户型再次。二、市场情况1、恩平市场在售别墅悄况:项目面积（mJ均价（元/nf）结构去化速度备注锦江国

3、际新城430-6006000独栋、双拼销控23套配套较好、酒店和百货碧桂园170-2205600（剔除装修）双拼剩余20套双拼以品牌和带装修吸引客户锦江花城170-2605000双拼、联排剩余不多，耒有确切数据低价策略分析:1、从市场竞品来看，H前区域內在售产品不多，而项冃的独栋产品在区域内是属于稀缺产品。2、从面积上看，目前市场屮小面积产品较为受欢迎。3、在定价上须参考产品而积对于价格的敏感度。三、第二批产品均价的制定：一）、价格制定基本原则1、参考目前在伟产品，木次定价应体现项目的价值为原则。2、以快速消化回笼资金为主要原则。3、参考首批产品，应在第二批产品上体

4、现项H升值的特点，对于后期营销起到价值支撐作用。二）、定价依据：结合口前市场产品，通过项口的价值和综合质数，以下三种方法作为本次定价的依据：1、市场比较法：通过市场在售产品的价格，分析其价值，来确定项H的均价。2、经营目标法：即以项目的升值走势作为依据，确定一个较为符合项目均价的数据。3、客户心理法：通过前期客户的反馈，综合对后期产品的分析，确定本次产品的价格。三）、综合均价的制定：1、市场比较法：项目锦江花城碧桂园锦江国际新城本项目名称因素及权重分值系数分值系数分值系数分值系数所属地段15%50.7560.971.0560.9整体规划15%50.7560.971.

5、0571.05物业管理10%50.560.660.660.6交通配套10%60.6一00.550.560.6发展商品牌12%50.670.8450.660.72户型设计15%60.971.0560.971.05小区配套8%50.470.5660.4850.4周边配套15%60.971.0571.0550.75综合分值100%43435151496.23486.07平均分值47.67销售均价500056006000待定综合均价5533分值116销售价5572（本表的销售人员的权衡及策划组的市场调研）从市场数据表明，项目均价为5600元/曲。2、经营目标法：项目前期均价

6、为5500元/nf,通过目前市场分析和区域竞争情况，结合项口价值拉升的空间，本次产品的军价定位为5800元/耐较为合适。3、客户心理法：通过和销售人员的沟通和摸底，反馈的情况为，冃前客户针对第一批产品的价格在52005500元/nf较为接受，考虑到产品的价值，以及后期对销售人员培训，配合现场价值点的输出，对客户的心理价位保持在300-500元/nV的溢价，本次产品的客户心理均价为6000元/itf较为合适。4、项目均价制定:制定方法经营目标市场比较法客户预期均价580056006000参考权重30%40%30%参考数值174022401800指导均价5780综述：1

7、、综合3项市场数据得出的均价为5780元/肝。2、鉴于本次产品推出的冃的是体现项目价值，并给予市场项目价值逐步拉升的目的，因此均价必须高于首批产品。3、建议本批产品均价为5800元/itf。四、货值统计:产品类型/面积套数面积（itf）均价（元/irf）总价（元）A27-30(319m2)47344653347984216A33-48(319m2)16A64-66(319m2)3C13-14(445m2)41781683812178752D05-06(469m2)293967906379884合汁29100656593665428521、本块数据来自EXCEL表