某花园营销策略的形成.ppt

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1、第一部分：策略依据市场部分第二部分：策略目标本案面临的问题第三部分：策略形成解决问题目录：第一部分：策略依据市场部分案名地理位置建筑形态均价建筑面积主推语锋尚·自由度潍坊市胜利西街与月河路交汇处小高层独幢，小户型为主。3000元/㎡自己的空间自由自在西城名都胜利西街459号多层为主，部分小高层。小高层2100元/㎡98120㎡豪宅品质百姓价格东方威尼斯潍坊市青年路与胜利西街交叉口南，白浪河岸。独幢高层3300元/㎡建筑界的劳斯莱斯时代国际潍坊市胜利东街381号潍坊大酒店旁，风筝广场斜对面。独幢高层写字楼。7000元/㎡时代国际远见决定影响力金融街胜

2、利东街与潍洲路交汇处复合建筑群写字楼：3640元/㎡公寓：2510元/㎡30万㎡精英峰会筑梦场名都百胜园胜利西街永安路西口多层为主，部分小高层。2500元/㎡精致生活新主张金都家园胜利西街一幢多层，一幢高层。2550元/㎡金牌社区都市典范海化家园东风西街608号多层为主，部分小高层。2400元/㎡11万㎡一部真正书写诗意画卷的都市家园。华实小区福寿街与永安路交汇段纯多层2100元/㎡碧水豪庭丽景苑民生街白浪河西岸高层3000元/㎡市中心水岸公园观景豪宅案名地理位置建筑形态均价建筑面积主推语华锦新城福寿西街潍城区检察院东邻小高层群落4000元/㎡星光

3、国际十笏园商业广场旁，白浪河边独幢小高层4800元/㎡四星级私家产权酒店帝景湾东风东街与和平路交叉路口高层为主，部分多层。3700/㎡永不落幕的水景视觉盛宴巴黎假日和平路近福寿街路口高层建筑3500元/㎡世界河居名宅传奇顶级元素贵族盛宴恒易星河四平路与民生街路口南复合建筑群落2680元/㎡50万㎡泰华领域胜利大街268号独幢高层未定87000㎡世界由你区域均价物业费公摊建筑形态奎文区2800以上1元以上30%高层、小高层潍城区2800以下0.8元以下15-25%多层、小高层区位价格对比：市场总结潍坊市整体市场依据白浪河也明显划分两个消费等级与区域，

4、奎文为政治经济中心，潍城在潍坊市民心中地块价值仍存在位置偏远，经济落后的观念；小高层在奎文区较为接受，并且奎文区现开发项目基本为高层或小高层，这一现场在潍城区恰巧相反，消费者对小高层抗性较大。所以出现潍城区小高层难销，多层变成“皇帝的女儿”；奎文区是目前潍坊市民住居生活首选，在他们心中，住在奎文才算是住在城里；潍坊地产行业仍属群雄割据局面，尚未形成行业寡头形态，地产公司行业潜力大；潍城区地块炒作，升值潜力等消费引导是目前本地块所有项目共同缺乏的功课；潍城区房产在鸿禧花园的带动下，整体价格出现较大上浮，以2005年为地块价格的风水领，2005――20

5、06年间地块平均价格由1900元/㎡上升到2800元/㎡，特别在2006年下半年最为集中的大面积上浮；不论奎文还是潍城区，所有楼盘景观大部分仅停留在绿化上的简单操作，景观设计落后；物业管理服务在潍坊市属新兴行业，由于之前开发入住的项目大部分曝光焦点在于物业管理，所以目前潍坊市民对于物业管理均持有不信任的态度；潍坊市民除春节大假没有出行看房的习惯外，其他节假日已经成为潍坊市民集中看房的良机；潍坊大部分项目对于一次性与按揭不同的付款方式采用一刀切的定价，此种方法不利于开发商资金的迅速回笼。第二部分：策略目标1、置业区域性选择（消费者对置业选择带有明显的

6、区域偏见，奎文区的人不喜欢在潍城区安家置业）2、市场对小高层存在抗性，消费者对其抵触3、前段时间的宣传推广只停留在价格促销上，缺乏鲜明的形象和推广整体性4、客户认为小高层物业收费过高（电梯使用费）、电梯使用疑虑（停电）5、对本案的园林景观建设疑问6、小高层怎么推？什么时候时机适合开盘、怎么开盘7、对价格敏感，付款方式由市场总结结合本案实际状况而知：本案面临的问题问题归结：小高层怎么营销和推广？第三部分：策略形成策略：引导。途径：有效的传播和推广重新定位包装小高层项目SWOT分析消费者分析项目定位项目广告语整合推广攻略解决过程：优势：价格、景观、把项

7、目的小高层SWOT分析放到全城威胁：竞争将是全方位、消费者的分流不可预见的政策威胁劣势：区域认同小于奎文区项目在奎文区的知名度低机会：城市向西拓进带来的升值机会把项目的SWOT分析放到潍城区优势：地段好、配套全、景观佳、物业服务好、口碑好、知名度高威胁：同区域内的楼盘项目属性相似不可预见的政策威胁劣势：价格高机会：城市向西拓进带来的升值机会机会劣势优势威胁“本项目”市场竞争位置机会劣势优势威胁“本项目”市场竞争位置全城潍城区本案不同竞争环境的竞争位置总结整合项目的优势、弱化劣势、规避威胁、争取机会那我们项目的个性就是：鸿禧花园——在升值前景看好的潍

8、城区内、景观好、地段佳、物业服务周到的高档楼盘！从市场调研，市民访谈，与会销售人员，已成交的小高层客户资料整理中，我们发现