烟台温泉花园营销策略总纲.ppt

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1、以极致向港城献礼——温泉花园2012年营销策略总纲都铎王朝一个影响英国历史进程的王朝；都铎建筑——一种凝聚欧洲皇室贵族豪气的建筑流派；烟台龙泉，一域任凭溺水三千，已取一瓢饮，纵观楼座无数，愿为此处留的“世外桃源”。5**置业一个履信尚义，兴商润民的实力企业，致力于打造集旅游、度假、休闲、养生圣地。2012，一场饕餮盛宴即将开启当三种力量汇聚在一起，就注定：报告结构1目标——我们对目标的理解2温泉别墅价值体系的梳理4客户及形象定位5营销策略总纲6营销策略执行3市场竞争占位——我们对目标的理解1目标企业目标奠定温泉地位，代言温泉，领驭烟台实现高

2、标准的销售额销售目标目标解析树立别墅标杆，代言烟台未来项目目标——我们对项目的理解2价值梳理1、区域定位：项目位于烟台市牟平区龙泉镇龙泉汤村内。风景秀丽的温泉小镇，南倚昆嵛山，北邻大海，原生态温泉，水资源十分丰富，一处休闲养生的世外桃源。2、区域交通：项目位于昆嵛山脚下，交通十分发达，距烟台市行政中心38公里，距威海市中心45公里，滨海路直达龙泉，沿途观海享景，领略美丽的昆嵛山道观奇景，田园风光美不胜收。2.6万平米,12套双拼、70套联排，纯低密度社区项目整体基本技术指标用地性质：住宅用地规划总用地面积：38155.00平方米总建筑面积：

3、39800.00平方米住宅面积：28420平方米商业面积：980平方米容积率：1.29绿化率：35.6%建筑密度23。9%户型特点：户型方正、奢华、大客厅、大开间、大露台、大庭院设计，利用地势且最大限度保证景观视角。3、3.98万方米,单栋或连体别墅190余栋4、温泉别墅——真正天然的温泉水，让您每天都沐浴在温暖极致的生活中。优秀线温泉花园项目顶级别墅价值体系产品价值地段价值营销价值建筑规划户型城市配套景观价值服务品牌园林设计空间尺度功能创新英伦都铎区域配套区域定位区域交通原生景观景观规划销售服务物业服务鲁商品牌卓越线会所会所规模服务内容区

4、域交通区域定位区域配套服务内容空间尺度功能创新销售服务物业服务三缘品牌会所规模建筑用材私家庭院景观规划温泉别墅石材面瓦私家庭院石材面瓦人文景观人文景观原生景观温泉花园项目价值评估——围绕港城市场第一或唯一的价值点进行全面推广区域价值集“官脉、权脉、文脉”与一体的居住高地产品价值唯一纯“世外桃源”别墅规划；单栋连排别墅190余栋，演绎“世外桃源”生活；温泉花园项目核心价值梳理——我们面临怎样的市场，在市场中处于什么样的地位3市场竞争占位⑧04年05年06年07年08年09年10年时间发展程度①②③⑤⑦11年④⑥①：明珠花园②凤山温泉度假村③天

5、马相成④四季花城⑤渔人码头⑥天越湾⑦万科⑧龙湖⑧我市别墅市场起步于04年，发展速度相对缓慢，09年别墅市场集中放量，2010年随着万科、龙湖等等品牌开发商又相继入驻，未来几年烟台别墅市场竞争将异常激烈，谁会成为2012年市场的王者？烟台别墅市场的变化史板块划分：根据区域位置、景观资源、别墅项目分布，烟台别墅格局可分为东、南、西、北四个板块。西部开发区板块以海景资源为主，未形成规模，代表项目天马相城芝罘岛板块以海景资源和芝罘岛资源为主，主要代表项目有西海岸、万科海云台南部板块以海景资源和山景资源为主，主要代表项目有桃源一品、瑞士度假村等东部板

6、块以海景资源和旅游度假为主，主要代表项目有天越湾、马山寨、原石滩、龙湖等市场供应分析：目前市场在售别墅的供应量约为3-4万平米，预计2011年随着万科、龙湖的进入，别墅市场会呈现出明显的放量，且产品结构也会出现明显的变化，联排别墅将逐步成为市场的主流，双拼、独栋别墅将日显稀缺项目类型在售面积（万平米）11年潜在供应量（万平米）桃源一品双拼0.110联排0.160原石滩双拼0.380.7联排0.320.6叠拼0.952天越湾独栋0.30.5双拼0.062用于回迁0.3联排0.1251.2马山寨独栋0.691-2万瑞士度假村独栋0不祥联排0预计

7、2-3万双拼0预计0.5万万科海云台双拼0预计1万联排0预计2万龙湖养马岛项目——0预计3万独栋0.991.2-1.5万双拼0.491.5万联排0.605预计6-8万平米叠拼0.95预计3-4万合计小计3-4万12-15万产品价格情况分析：目前烟台别墅市场中，独栋面积区间集中在600-900㎡左右，价格在1300-2000万之间；双拼面积集中在400-500㎡，价格集中在800-1200万，叠拼面积集中在250-330㎡，价格在350-500万，联排面积主要集中在300-500㎡价格集中在500-900万之间；市场上400—600㎡的双拼和

8、300—500㎡的联排销售情况普遍较好，独栋产品由于总价过高销售速度相对较慢.①天越湾②马山寨③桃源一品④西海岸⑤原石滩⑥万科海云台备注：黑色代表独栋紫色代表双拼红色代表叠拼蓝色