青岛大拇指商业广场定位汇报.ppt

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1、青岛大拇指商业定位汇报1.青岛商业市场初步调研2.原有项目定位的可行性分析3.产品设计建议（硬件调整及店铺分割）4.业态布局及目标品牌落位示意5.租金水平预估6.零售商推介会建议青岛商业市场初步调研中山路商圈台东商圈市北CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈崂山商圈李沧商圈代表商业：百盛广场代表商业：利群百货万达广场代表商业：万达广场代表商业：阳光百货佳世客家乐福麦凯乐代表商业：海信国际购物中心百丽广场心海广场代表商业：丽达广场老商圈新商圈青岛重点商圈分布青岛商业市场现状青岛商业市场初步调研青岛重点商圈排行分析项目商圈中山路商圈台东商圈市北CBD

2、商圈香港中路商圈奥帆基地商圈档次21345商业氛围14352商务氛围21354辐射范围21354目标消费者消费水平21345综合竞争力98152320根据我行对青岛商业市场的调研，以及多年来商业项目操作经验，针对青岛市除崂山商圈外的重点商圈进行了相应的排行分析，此排行我们主要通过对以下几个指标进行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈档次商业氛围商务氛围辐射范围目标消费者消费水平通过比较分析，我行看到目前青岛商业市场香港中路商圈和奥帆基地商圈无疑是最具相当综合竞争力的商圈。而以新万达广场为重点项目的市北CBD商圈也以其自身特色发展起来，但其商

3、业商务氛围仍待发展，目前看其辐射能力仍以周边人群为主，外来消费者达到机会相对较小。从消费者角度看：香港中路和奥帆商圈无论青岛自身消费者还是周边城市潜在消费者以及游客均具有较高的认知度。从商家角度看：凭借其成熟综合竞争力，品牌认知度高、具实力的零售商，上述两个商圈势必成为其首选之最佳开店区域。青岛商业市场初步调研崂山商务区规划方案青岛证大●大拇指广场崂山区整体规划永新国际广场青岛国际啤酒城利群崂山购物广场丽达广场已有规划或在建项目已开业项目项目所处区域调研及分析大拇指广场位于海尔路与同安路交汇处所处区域为崂山区中心区，临近城市主干道项目周边未来

4、将具备多条公交线路，为消费者到达提供便利紧邻城市主干道海尔路，具有优越的展示面周边已开业商业项目数量较少，且商业项目档次均较低所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场有待进一步培养青岛商业市场初步调研崂山区商业市场竞争环境分析区域内未来商业供应量较大，加之青岛其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺；区域内现有商业规模及档次均不具备竞争优势，丽达广场和乐天玛特仍属社区型生活配套消费为主；区域内未来中档及以上定位商业项目较多，以目前崂山区发展环境来看，无法容纳多家中档及以上商业项

5、目同时存在；中档及以上定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈。青岛商业市场初步调研崂山区消费水平分析崂山区基础数据指标2010年1－6月份，崂山区消费市场：汽车与两大超市仍是崂山区消费市场的主力军。上半年崂山区实现社会消费品零售总额40.2亿元，增长19.3%。汽车销售业23.6亿元，增长25.2%，拉动零售额增长14.1个百分点；丽达、乐天玛特1.6亿元，拉动零售额增长4.4个百分点。2010年1－6月份，崂山区房地产市场：上半年崂山区可售住宅面积共计67.61万平米，其中超过1.5万元/平米的高档住宅36.18万平方米，高档住宅

6、所占比重达53.5％。2007、2008、2009三年崂山区平均年销售房屋面积107.26万平米。2007年至2010年6月，崂山区新增住宅面积约389.39万平米，按平均每户150平米计算，约拥有住宅26000套，按每户3口之家计算，新增高品质人口数量共有约78,000人。青岛商业市场初步调研原有项目定位的可行性分析项目自身状况酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商业（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡总建面：215678.1㎡地上：133252.8㎡地下：82425.29㎡预计20

7、11年年底开业原有项目定位的可行性分析商业具一定规模：约7.5万平方米的商业体量，B1F－5F建筑，独特街区式建筑形式，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性；入市时间：在崂山区大规模商业项目入市前，本项目在众多竞争对手中占据时间优势。具我行了解，对本项目具备一定竞争压力的利群购物广场虽也在进行招商，但其工程因某些因素的影响一直较慢，开业时间还不能确定，为目标品牌选择本项目提供机会；其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案

8、培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响；建筑形式及软硬件条件：项目由专业商业设计公司进行商场内部设计，具