青岛大拇指广场案例分析.ppt

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1、青岛市大拇指项目市调报告2011年4月华北山东招商部第一部分商圈及消费者需求分析上海证大大拇指广场介绍第二部分大拇指项目招商定位结合周边情况解读项目招商定位大拇指项目综述第一部分商圈及消费者需求分析上海证大大拇指广场介绍中山路商圈台东商圈市北CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈崂山商圈李沧商圈代表商业：百盛广场代表商业：利群百货万达广场代表商业：万达广场代表商业：阳光百货佳世客家乐福麦凯乐代表商业：海信国际购物中心百丽广场心海广场代表商业：丽达广场老商圈新商圈青岛重点商圈分布青岛商业市场现状代表商业：崂山百货利客来北方国贸

2、崂山商务区规划方案青岛证大●大拇指广场崂山区整体规划永新国际广场青岛国际啤酒城利群崂山购物广场丽达广场已有规划或在建项目已开业项目项目所处区域调研及分析大拇指辐射范围坐拥城市副中心——岛城枢纽之一的海尔路核心，证大·大拇指广场以22万平方米开放式城市广场式规划和国际同步的艺术建筑，将建造成为以区域型商业、精品艺术酒店及服务式公寓为一体的综合性、体验式复合型城市生活广场。其中纯商业面积约75000平方米，商业部分由餐饮、娱乐、休闲、购物、儿童城及生活服务等业态构成；酒店约20000平方米，计划建造一座设计主题的精品艺术酒店

3、；soho公寓部分约65000平方米，宜商宜住。以“城市会客厅”为设计及运营理念，为大众提供“一站购物、一家休闲、一天逛街”的完美生活体验，建成后将辐射周边5公里内75万高品质消费人群。6上海证大大拇指广场相关介绍青岛大拇指广场项目自身状况酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商业（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡总建面：215678.1㎡地上：133252.8㎡地下：82425.29㎡预计2011年年底开业商业具一定规模：约7.5万平方米的商业体量，B1F－5F

4、建筑，独特街区式建筑形式，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性；入市时间：在崂山区大规模商业项目入市前，本项目在众多竞争对手中占据时间优势。具了解，对本项目具备一定竞争压力的利群购物广场虽也在进行招商，但其工程因某些因素的影响一直较慢，开业时间还不能确定，为目标品牌选择本项目提供机会；其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业

5、的品牌引进产生一定影响；建筑形式及软硬件条件：项目由专业商业设计公司进行商场内部设计，具备中高档商场的定位需求，同时相对充足的停车位给消费者到达带来便利。但其内街形式的建筑模式尚需在后期规划中充分考虑其特点，最大程度的发挥其优势，为消费者提供体验式消费环境的同时，提升商场整体的商业氛围。业主拥有较为丰富的运营管理经验：上海证大大拇指广场的成功运作，为业主方在零售商心目中留下较为正面的印象，对青岛项目的定位及招商代理带来较大优势。项目自身状况分析商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈

6、范围的主要因素为：商业规模商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在50,000-100,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径2-3公里左右。交通状况商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、连通地铁、停车位充足等。本项目因紧邻崂山景观大道－海尔路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。周边环境项目位于海尔路及同安路交叉口的西北角，周边拥有一定数量的写字楼、住宅项目。周边

7、商业项目未来商业面积供应量较大，特别是位于项目南侧的青岛啤酒城与利群购物广场项目，其较具规模的商业面积为他们商业业态的丰富奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。综合上述因素，考虑到本项目规模，我认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果大拇指广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围扩大，必然吸引其他地区的消费人群到达项目消费。项目自身潜在辐射能力业态

8、布局及目标品牌落位示意华润万家业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意各业态设置比例注:以上业态设置比例不包括已出租的超市及电影院面积注:以上业态设置比例包括所有业态项目定位评估中高档体验式休闲时尚购物广场项目平面图19租赁面积