巴黎大厦商业策划报告(终稿).ppt

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1、巴黎大厦商业策划案成就区域社区商业典范五大条件成就伟业条件一政策利好1、住宅类产品市场成交量下滑，去化速度趋缓；2、投资性商品房置业客户投资住宅类物业开始持币观望；房地产市场住宅类物业产品受“限购令”的影响市场惨淡，而未受打压的商业、公寓及办公等类型物业产品市场成交量上升，商业地产市场潜力巨大。限购政策：自《通知》发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）/能够提供在本市一年以上纳税证明或者社会保险缴纳的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手房）停购政策：对已拥有2套房及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住

2、房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房二套房贷对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理限购令打压范围市场表现限购类型:写字楼和商铺不在限购范围之内（以房产证界定）本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内未受影响产品市场表现商业地产成为投资者追捧对象，成交量和成交单价均有上升；【宏观政策解读】中央多年“积极、

3、稳健、审慎、灵活”的宏观经济政策的基本取向指导，“稳经济，促增长”成为我国经济政策的集中体现。加之央行持续多年上调存款准备金率紧缩银根，银行信贷投放能力降低，房地产市场中小开发商资金压力明显。此次下调，缓解银行资金流动性压力，增强信贷投放能力，经济政策趋于放松，但对房地产行业影响不大。现金为王仍是行业大势。中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型银行存款准备金率将为21%，中小金融机构的存款准备金率为17.5%。这是2009年以来首次下调存款准备金率。中国上一次宣布下调存款准备金率是在2008年1

4、2月25日。此后，中国货币政策在2010年由“宽松”走向“稳健”，央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率，其中仅2011年就密集地6次上调存款准备金率。央行下调存款准备金率存款准备金率持续上调市场表现市场表现1、银行业信贷投放能力降低，民间信贷涌现；2、开发商资金压力剧增，现金为王成市场主流，产品价格波动；1、对房地产市场影响不大，资金压力仍未缓解；2、现金为王的趋势下，价格战可能会更加激烈；【经济政策解读】自2011年2月25日西安市实施“限购令”以来，未受限制的商业物业成为投资的首选，房企也纷纷将投资方向瞄向商业地产，西安市商业地产领域一度出现

5、“繁荣”。但需求量增长的同时，面对市场供应量井喷似的快速增长，商办物业市场存量持续增长，去化压力持续加大。西安市商业地产领域，压力与机会并存。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，其中办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，其中办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。继2011年8月突破20000元/平米大关后，2012年1月，西安商铺用房均价再次翘首，从商铺用房成交均价及变动比率走势图上看，本月全市商铺用房类物业成交价格为20796元/平方米

6、，环比上涨34.35%，同比上涨41.5%。从区域来看，本月，城北、城东区商铺用房均价增长较为显著，其中，城东区增幅最为显著，环比上涨191.24%。西安市商业地产市场机遇与压力并存，存量加大，去化压力增加西安市营业性商业物业成交价格攀升，商业地产成投资首选【西安市商业现状】随着政府“限购令”对房地产行业的持续打压限制，房地产全行业从2011年后半年进入“冷冬”，2012年上半年持续这种“寒冷”，商品房均价持续下行，市场成交惨淡。这股”寒流“也触及到了商业地产领域。但商办物业不在”限购令“打压范围，加之市场上”股市熊市“、”商品房不保值“、”黄金价格波动“等多方面

7、因素影响，市场投资性闲散资金一时瞄准商业物业产品，商业地产成为房地产”寒冬“里的”一把火“，成为了市场”宠儿”！总之，当下的商业地产市场”机遇“与”挑战“并存；西安商业地产市场迎来了快速发展的”春天“。商业地产的良好市场状况为我们打造高品质商业地产项目提供了强有力的市场保证和前提。【“冷冬”里的“一把火”】条件二市场优势西安市商业布局分为七大商圈：1钟楼商圈（西安市都市级核心商业中心，城市名片）2小寨商圈（围绕大学城而形成的典型区域级商业中心，城南商业核心）3高新商圈（后起之秀，新型开发区区域级商业中心）4土门商圈（传统区域级商业中心，城西商业核心）5长乐路商圈（

8、围绕服装批