商业地产招商运营管理策划终稿

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1、全程策划顾问之经营管理策划报告承蒙信任，我公司非常荣幸地提交XX·东方广场经营管理策划报告，供贵公司参考与决策时鉴！任何商业项目开发销售成功只是成功了一半，如何保证招商成功及实施长期的经营管理，保障发展商、投资客、经营者、经营管理者多方利益最大化才是真正意义上的成功。本案是建立在前期市场调研及营销导入的基础上，结合市调结论、市场定位、产品定位及营销整合等而制定的经营策划报告。具体内容包括项目综合评估、项目发展定位、经营管理分析、项目经营模式分析、租金价格定位、物业管理收费标准、经营管理组织架构、经营管理收益分析。依据此报告将可指导后期的经营管理实施

2、，并确立项目招商与销售实施，具体操作细节和最终数据表现将根据市场动态及项目进展情况而做适当调整。经营管理的实施是一个随市场变化而必须随时调整的系统工作，取决于经营管理团队对市场的把握、经营户的掌控、专业的经营管理水平。因此本案未必能全面周详地对所有经营管理细节都考虑在内，本公司希望随着工作的推进而逐步深化，以达到使项目开发、招商、销售、后期经营管理圆满成功的目的。敬祝细阅！此呈目录第一部分项目综合评估一、市场综合评估二、项目概况三、项目SWOT分析四、项目市场定位第二部分项目发展定位一、物业发展定位二、租售模式定位三、投资者投资模式定位四、经营定位

3、五、经营业态组合第三部分项目经营管理分析一、经营管理定位二、物业管理定位三、经营管理实施前提第四部分项目经营模式分析一、商业物业营销误区二、租售模式分析三、租售模式定性四、招商模式定位第五部分物业管理收费标准一、物业管理费定价因素一、物业管理费定价依据二、物业管理费收费标准第六部分经营管理组织架构一、组织管理架构图二、人员配备三、职能职责四、运作机制五、激励机制六、监督机制七、约束机制八、信息反馈及控制机制九、量化管理及标准化运作第七部分经营效益分析一、收入分析二、支出分析三、利润分析第一部分项目综合评估一、市场综合评估（一）建湖消费者特征1、人均

4、GDP突破10000元，个人消费潜力增强。2、在吃、穿、玩方面消费支出较大。3、崇尚海派（上海）文化，消费观念较为时尚。4、注重产品品质，追求品牌。5、向往环境优美的购物场所，渴望得到优质的服务。6、投资房地产物业意识较强，投资商铺逐渐兴起。7、购铺以自营为主，投资商铺出租者有上升趋势。8、口碑宣传效应较为突出。（二）建湖零售业特征1、建湖零售业处于自然的集市发展阶段，缺少合理的城市规划及经营管理引导。2、商业服务仍以传统的线型街道为依托布局，缺少大商家及相对集中的核心商圈。3、地段仍然是决定商业价值的绝对因素，缺少主题式商业及龙头商业。4、服务功

5、能单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等一站式消费场所。5、商业形态多为物质需求型的生活、生产用品小商铺，缺少成规模、上档次的购物场所。6、部分业态缺乏中高端产品的市场供给。7、大多商（市）场缺少统一的经营管理、正规的物业管理。8、城市现有业态无法满足日趋增长的消费需求。附表：建湖与盐城其它县（市）零售业态比较

6、如下表业态市场支撑风险市场状况盐城其它县（市）建湖综合娱乐业高端市场有效需求区域商业辐射力招商需要长期经营有有待规范品牌餐饮大众消费空白招商有（肯德基）业态空白大型餐饮中、高端市场有效需求需要长期经营有（食为天）业态空白百货商场高端市场有效需

7、求招商、经营有（国贸百货等）业态空白主题明确的购物步行街城市化进程的时机营销有（鼓楼商业街等）业态空白大型综合购物中心区域商业辐射力市场有效需求招商、经营有（太阳城、兴阳广场、汇金购物公园等）业态空白家居市场区域商业辐射力便利的交通条件招商、经营有有待规范小商品批零市场区域认可度的积累区域商业辐射力市场有效需求营销有业态空白家用电器中、高端市场有效需求招商、经营有（国美电器等）有待规范儿童娱乐城大众消费空白经营有业态空白酒店式商务公寓区域辐射，消费需求经营有（汇金购物公园）（一）建湖商服物业特征建湖县城城区的商服物业形式较为单一，主要有两大类产品形

8、态：中小型商铺、中大型商场。中小型商铺，空间相对较小，经营较独立，建筑形式为临街底铺、一上几多层商住楼，多依附于主要街道或大型社区广场周围，采取捆绑销售，底商单铺面积在20～40㎡，一上几商住楼面积在80～250㎡，总价较高，是建湖市面上较为多见的传统商业模式，由于其性价比较差，难以形成商业聚集效应，目前越来越不受投资者欢迎。中大型主题商场，经营规模大，产品种类齐全，经营信誉高，多位于商业繁华地段，建筑形式为二层或两层以上独立商业，规模在500平方米以上，多采用整体出租方式，统一经营、统一管理，多数为外地投资者投资经营。表一：中小型商铺形态特征产品

9、结构形态特征分析举例底层商铺住宅物业的底层单铺l层高约4.0ml开间为3.5m—4.0m，进深8m—12ml多为住宅自身的