九龙仓无锡73号地块定位及产品建议1.ppt

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1、高度决定角度!策源认为，对九龙仓无锡战略布局的定义不应该简单停留在市场个案研究等宏观面数据视角层面上，而更多的应该建立在理解九龙仓内陆发展战略布局的层面上根据城市发展特征、市场演变规律、区位价值提炼及案例操作的经验层面上给予符合九龙仓无锡公司企业开发的战略模式……由于时间较为仓促及双方对上阶段工作内容沟通理解的频率较低，我司认为要提供给贵司及真正有效解决贵司问题的顾问服务，其关键还在于准确理解贵司需求，因此，最终提供的服务内容还需双方进一步沟通。前言2今天很多的发展商的竞争是开发模式的竞争；开发模式决定企业的优势，产品模式决定项目优势；不同的企业选择

2、不同的开发模式。一个企业可开发多个项目，但应该选择主力的开发模式，如果企业开发模式可以做成一个概念，那么在多个城市、多个区域风险就不大…核心问题—开发模式：企业目标的战略体系产品模式：项目目标的战略体系盈利模式：股东目标的盈利体系作为港资背景的九龙仓如何构建匹配自身品牌的地产开发及城市运营模式……序3报告框架[九龙仓进驻无锡战略定位]城市攻坚品牌战略项目整体形象项目差异化定位策略案例解读[73号地块差异定位解读]73与71地块差异化分析73号地块定位依据73号地块定位73号地块产品建议[71、72、73号地块案名建议]篇一篇二篇三4项目思考得名？求利

3、？名利双收5项目问题的建构与解构1、建构：城市攻坚品牌战略项目整体形象项目差异化定位策略2、解构：项目与城市的关系—在城市发展中谋求思考项目与市场的关系—在市场演变中寻求机会项目与板块的关系—在板块发展中挖掘价值核心问题同板块运营多地块开发模式核心问题6认识城市“旧城”向“大城”的转变与升级2000年2003年2006年2010年旧城模式新城模式新旧城融合大城市启示：1、城市的“升级”与“大城”的形成将是城市最具活力与多元的阶段；2、现有城市功能板块的定位与价值将产生裂变与重估；3、地缘置业情结将呈现跨区置业的趋势。对本项目而言，存在城市升级与转型下

4、所形成的客源多板块置业趋势，品牌的占位与建立，存在占领市场的基础。中心建设南拓北展中心南移副中心改造，中心升级城市规划正式启动滨湖新城惠山新城太湖广场太湖广场崇安新城7认识市场大盘时代下的客源结构2003年2004年2006年—2008年2009年……2005年顺驰万科惠山新城理想城市复地公园城绿地湖滨壹号凯宾斯基万科东郡华润栖霞金科万达朗诗信息学院地块天元世家香港恒隆香港保利保利达大众化居住需求的爆发多元化、概念化、创新化、定位精准化的中高端市场突破高端需求被激发启示：1、市场需求存在受大盘及不同概念化高端物业的定位实现需求转变提升的可

5、能；2、封闭单一的市场向开始向多元、丰富的市场置业特征转变。对本项目而言，存在多地块建立适合自身条件属性的产品模式，建立不同需求的置业特征。8认识市场无锡市场下的高端大盘风云图梁溪河板块：栖霞御景湾、万达城市广场、万科金域蓝湾长江路板块：长江国际二期、万科东郡太湖广场板块：天元世家、朗诗、茂业二期崇安新城板块：金科、城尚城、保利达等9认识板块太湖广场的“城市级”+古运河的“文化级”“太湖广场”将成为无锡城市转型、产业升级中重要的城市增长发展级。对城市而言，古运河改造与定位将对无锡历史、人文、城市轨迹…产生重要影响。启示：城市名片与城市记忆城市文化、人

6、文文化两种文化的碰撞将定位本项目的开发模式。10核心认知城市攻坚品牌战略项目整体形象项目差异化定位策略11策略思考土地价值研究研究手段1、土地资源现状对比2、操作评估3、市场预估12土地价值研究（中南路地块）中南路地块属性类别权比细目优良一般较差差综合（操作条件）地块属性土地级别★优势：规模优势，较早的动工入市条件。具备品牌的造势及太湖广场地标物业劣势：花园洋房高端物业入市不利于创造入市快速销售条件的口碑效应；自然景观★环境污染★配套属性交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★附加属性社会人文★区位形象★强较强一般较弱无竞争市场属性产品竞争★项目介绍

7、：“时代上城”项目是九龙仓集团率先在无锡启动的首个大型项目，位于太湖广场核心区西侧，东侧京杭大运河；项目指标：项目占地面积30万平方米，总建筑面积逾83万平米；开发周期：预计为8年左右，主要以高层物业为主，辅以少量花园洋房，动工时间：09年5月份B地块（花园洋房）13土地价值研究（72#地块）72#地块属性类别权比细目优良一般较差差综合（操作条件）地块属性土地级别★优势：部分地块平整；板块聚集一定的私营业主；存在一定的消费能力劣势：高度混杂的工、商客群；较差的周边环境，不利于九龙仓品牌现阶段构建;较高的商办业物业比例，不利于平衡现金流自然景观★环境污

8、染★配套属性交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★附加属性社会人文★区位形象★市场属性强较强一般较弱无竞争