大唐地块产品定位及建议(49doc)

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1、大唐四期地块产品定位及建议沁搏房产2006年9月20日48目录市场篇上海整体办公楼市场浦东办公楼市场项目篇项目概况板块分析交通分析整体SWOT分析重点个案介绍48定位及建议篇产品定位建筑形态立面建议面积及价格定位客户定位48市场篇一、上海整体办公楼市场1、2005-2006一季度办公楼价格月度分析48²价格最高点出现在2005年的10月，成交价格达到17533元/平方米，价格最低点出现在2005年的2月，成交价格为11008元/平方米，相比最高点下降了37.21％。²06年3月，上海办公楼成交价格为12667元/平方米，与去年同期大致持

2、平，，主要原因是没有新增高端项目，高端项目成交比重小，而同一时间价格较低的物业成交放量，从而拉低了总体的价格。月度价格受成交重心变化走势跌宕起伏图1-05年1月～06年3月上海写字楼价格走势图2.供给分析48从上海房地产交易中心的数据看，销售型办公楼在04年供应量就已达到105.6万平方米并，而05年的总体供应量更达到146.9万平方米，与04年相比增长41.3万平方米，年度增长率达到39%。2005年办公供应增长迅猛1、烂尾楼改造力度加强2、原有租赁型写字楼转型上市3、远郊城区写字楼集中上市图2-04-05年度办公楼成交量分析从200

3、5年月度供应量走势来看，上半年基本保持在5-10万平方米左右，下半年则大幅放量，月供应量均在10万平方米以上。而在年初、年中和年终的1、6、12月更集中放量达到20万平方米。48月度供应保持平稳下半年开始放量图3-上海市2005年销售型写字楼月度批准预售情况3、需求分析从上海房地产交易中心的数据看，2005年上海销售型办公楼的预售登记面积为161.4万平方米，比04年增长6.5％。48年成交总量略有上扬图4-上海市近2年销售型写字楼预售登记状况销售型写字楼市场保持强势需求，一方面得益于办公楼租赁市场的持续走好，另一方面在2005年宏观调

4、控之后，在住宅投资受限大幅受挫的状况下，销售型办公楼市场并未受政策影响，反而顺其自然的成为投资资金重要的渠道选择。月度供应保持平稳下半年开始放量481、基本保持平稳态势2、基本保持在10万平方米以上3、12月集中爆发图5-上海市2005年销售型写字楼月度成交状况4、供求对比分析05年上海市销售型办公楼全年供求比为1：1.10，整体表现为供略小于求状态，同比去年的1：1.44的严重供不应求有所好转，主要得益于在需求量保持微幅增长的状况下，2005年销售型办公楼供应量的放大缓解了市场中的强大需求。48图6-上海市近两年销售型写字楼供求状况从

5、05年销售型办公楼的月度供求走势来看，上半年的供求比变化幅度较大，而到了下半年，随着宏观调控政策的日渐明朗，供求比基本保持均衡，没出现大幅度波动。48图7-2005年1～12月上海销售型办公楼月度供求比销售型写字楼售价走低写字楼外围化48由于办公项目外围化影响所致，中心城区办公项目数量逐渐减少，供应项目由核心城区向外围扩散，导致成交价格出现较大幅度的下跌。5、未来价格走势预测²未来办公楼价格走势既取决于宏观调控政策的状况以及强度，又取决于市场供求力量的对比。²从2005年的土地供应来看，商办项目预计总量超过200万平方米，而目前在建办公

6、项目总量也接近220万平方米，2007-2008年之间将是这些项目的集中上市时期，未来销售型办公楼市场竞争将会更加激烈。²就未来几年需求来看，宏观经济的持续增长，由此引致出本土企业对办公楼的需求以及国际投资者对于上海办公楼的看好将促进上海办公楼市场的稳步发展。48²综合上述因素，市中心的办公楼售价将有望进一步走高，而次中心和远郊办公楼市场却由于其大量的供应量和外围化而走低。6、租赁型甲级写字楼2005年租金价格持续上扬再创新高图948图8-00-06年初租金租金走势图从上图可以看出，自从2000年以来，上海甲级写字楼的租金就呈一路上扬的

7、走势，而近两年的租金更是呈现加速上涨的趋势。市场的紧张局面使写字楼租金继续增长，截至2006年初，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米1.0美金。甲级写字楼租金持续上涨原因？甲级写字楼供应短缺跨国企业需求旺盛48图9-96-05年甲级写字楼供应、吸纳及空置率²2005年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到49万平方米，但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。²需求方面，随着上海经济持续向好，对于甲级办公物业的需求也保持持续上升，

8、尤其是很多跨国企业，吸纳了大量甲级写字楼面积。²甲级写字楼持续的供不应求状况也使得空置率逐年下降，2005年甲级写字楼空置率为7.2%。48²另外，2005年上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格