某生活社区市场推广方案.ppt

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1、市场推广方案二零零七年十月二十八日1目录一、项目分析………………………………………03二、目标人群………………………………………16三、总体市场战略…………………………………22四、通路策略………………………………………25五、推广策略………………………………………28六、推盘节奏………………………………………37七、销售执行………………………………………50八、结束语…………………………………………572一、项目分析“苏州河畔”是什么？3“苏州河畔”是什么？——“苏州河畔”大环境分析：1、行业趋势：随着萍乡市房

2、地产业开发的不断发展，开发较早的金山角区域已经成熟；城东、城西、城北地产开发渐渐启动；广夏、云露、广恒等成熟开发商品牌效应呈强劲之势；42、金融环境：国际环境较稳定，确保了国内经济持续稳定发展，为房地产创造了有利环境；房地产利好政策不断完善，进一步刺激房地产市场；萍乡市国民生产总值和常住人口快速增长；城北片区发展势头良好；53、竞争事态：因项目地处金山角，也属于城北片区，因地理位置的差异，与市中心楼盘无直接竞争；项目的直接竞争者是北面的四季花城、玉湖新城、星洲世家、景泰·星湖湾、东面的圣淘沙·骏园以及美地世纪新城

3、等楼盘。其中，“玉湖新城”因楼盘品质较高，市场关注度也较高。6四季花城：总建筑面积17万平方米，多层均价为1798元/平方米，以500米景观长廊组成小区环境，楼盘优惠幅度较大，一般在95~97折，该楼盘宣传力度和销售力度欠缺，目前销售情况不良好；玉湖新城：总建筑面积125万平方米，容积率1.7，建筑类别以多层和小高层为主，多层均价为2000元/平方米，该楼盘自然环境好，品质高，在萍乡属于高档次楼盘，适宜居家，但价格过高，消费者对该区域现定的价格难以接受；7星洲世家：总建筑面积约15万平方米，多层均价为1740元/

4、平方米，以“新加坡风情”为规划概念；景泰·星湖湾：总建筑面积20万平方米，容积率1.5，多层均价为1625元/平方米，以“生态居住”概念为主题，项目地块结合北高南低坡地的自然地势依坡而建；8圣淘沙·骏园：总建筑面积13万平方米，多层均价为1840元/平方米，区内有1000余平米的专属会所、800米长的社区商业街、立体化的生态园林系统、8大组团园林中心庭院园林，是集生活、休闲、购物于一体的大型社区；美地世纪新城：总占地66444平方米，容积率1.52，多层均价为1870元/平方米，是由城北房产精心打造，该楼盘凭借开

5、发公司的美誉度和信誉度，10月19日开盘当天就取得良好的销售业绩；9——大环境小结：2007年的萍乡房地产呈现出更加有序发展的局面，随着房地产产品的全面升级换代，以扎实的内功和有效的宣传手段，而不是以价格战赢得消费者的热销楼盘越来越多；2007年萍乡整体市场的炽热程度明显增加，所推项目远远多于去年，供货量强势增长，随之而来的就是大量的广告宣传，在推广宣传上可谓“抢势不减”，出现“遇忌不避，遇节更强”的程度；随着萍乡的规划格局的形成，开发量的增加，土地出售的控制，使得整体市场处于稳步持续上涨的趋势；10——“苏州河

6、畔”小环境分析：1、位置：112、项目经济指标：总建筑面积:30000㎡容积率:1.8绿化面积:30%123、周边配套：13“苏州河畔”什么样？——SWOT分析：优势：周边已形成居住区域，基础配套设施齐全，自然环境好，依山伴水，适宜居家；劣势：规模小，低绿化，高容积率，硬件配套设施欠缺；机会：萍乡政府对土地的控制以及城北区域规划格局的形成，促使地产升温；威胁：萍乡总体房地产市场的供货量将大幅攀升，目标客户的选择面进一步加大，不断升级换代的新宅，给本案的产品包装推广提出更高的要求；14“苏州河畔”怎么做？——竞争策

7、略：通过强势包装，使楼盘的客观质素转化为消费者主观印象的偏好可诉求居住环境适时整合提升城北片区的整体形象密切留意竞争楼盘的行动，及时出台对策强化优势略化劣势监测威胁把握机会15二、目标人群界定“苏州河畔”对谁说？16“苏州河畔”对谁说？——谁会买“苏州河畔”本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主；外地到萍乡投资的私营老板，三资企业高级管理人员；市区特殊行业的高收入人士，如文教、律师、金融、保险以及IT人士；本市区中大型私企、国企企业高管人士；本市区政府部门公务员；本市区一般企业人员：外地工作萍乡籍人士为

8、亲人购房者。17目标人群有什么需求动机？收入增加，改善家庭成员生活因结婚、分家、育子等原因家庭结构发生变化邻近区县为子女教育而购置的第二居所因工作、家庭变故须改变环境作为家庭自用兼可经济保值、增值的投资18目标人群有什么需求动机？——从马斯洛需求层次模式看“苏州河畔”：生存需求安全需求自我实现是好房子！找到生活的意义！有家的感觉！物业管理和隐秘性好！归属需求19目标人群的