某金融大厦项目营销策划方案.ppt

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1、营销策划方案民生金融大厦项目2015年09月08日1问题及目标界定项目诠释1123456项目客户思考项目总体运营策略市场环境及竞争目录项目整体定位PART-1项目诠释聚焦地块项目属性地理位置：本项目地块所处的位置绝佳，处于纯CBD最后一块写字楼用地，项目极度优越的地段使本项目有极大的利润空间和升值潜力。本案九如路项目概况千玺广场四十七中郑州目前写字楼区域分布写字楼漂移郑东写字楼升级引擎郑东新区商务圈现在：以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。文化路商务圈经三路商务圈裕达国贸紫荆山路商务圈未来路商务圈历史：以路为基本要素的商务区,以代表性写字楼为核心的商务区。金水路商

2、务圈1.2劣势分析（W）1.1优势分析（S）项目SWOT分析占据城市主流价值地，CBD核心区位，升值潜力巨大；项目物业市场稀缺，价值与时凸显；项目紧临地铁1、4号线，快捷立体交通为项目价值提速；项目西观如意湖，东眺东运河，南望熊耳河，处金三角纯生态自然水领地，舒适怡人的外部空间环境；会展中心、艺术中心、商业中心等成熟奢华配套，尖端商务环境，提升项目价值；随着CBD日益成熟，入驻企业的增加，郑东新区的价值和人气都将大幅提升，带动项目商务价值提升。项目周边配套尚不成熟，现有商务氛围不足；项目产品规划不足以支撑项目高端商务价值；项目价值需要重新定义。1.4威胁分析

3、（T）1.3机会分析（O）项目SWOT分析CBD最后少数几栋商务楼之一，极其稀缺；新政对住宅投资的抑制，为商业办公带来机会；市场出现空白点，为项目带来发展空间；千玺广场价格标杆极大的拉升了区域物业市场价值。区域内的其他类型物业价值对项目客流的分流；政策的不明朗为市场带来不确定因素；同类项目的市场竞争。PART-2问题及目标界定项目面临问题项目目标项目核心问题从项目简略扫描，我们不难发现，项目基础素质较好，绝佳的地理位置，赋予了本项目未来巨大的升值潜力，如此一块地，我们的问题不仅仅是如何保证高额的利润，而我们的目标是：实现项目最大的土地价值做出区域内顶端

4、的产品取得最大化的开发回报那么，如何实现我们的差异化和最大价值化？我们的目标保证是差异化营销新模式资源整合地段价值产品特色服务增值【地段】炒作绚烂本项目的地段价值，突显本项目的稀缺性！提炼土地价值【产品】产品差异化合理规划设计本项目的产品，做出自己的特色，突现差异化【服务】服务？如何通过营销模式和后期的服务，实现对客户的增值感和信心！营销模式的创新和后期的服务保证PART-3市场环境及竞争宏观市场分析竞争环境分析宏观市场分析宏观经济环境扫描写字楼市场分析GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4

5、000-8,000US$08000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系宏观经济环境扫描房地产市场发展预警系统判断--郑州房地产处于快速发展期郑州郑州房地产市场各发展阶段特征分析：郑州处于平稳发展阶段宏观经济环境扫描三产分布比例—第三产业结构及增长比较稳定，变化较小第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第一产业比重较低第三产业结构相对稳定，近年变化较小自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升宏观经济环境扫描数据来源：郑

6、州市统计年鉴第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=郑州=60/4244=1.4%郑州2008年第三产业GDP总值853.9亿元，写字楼整体容量处于中等郑州宏观经济环境扫描宏观经济环境扫描写字楼市场分析宏观市场分析销售速度写字楼市场的月均销售速度：4795平方米[从开盘计算]郑州写字楼分布图郑东新区中原区金水区管城区二七区按照物业档次、目前售价/租金将板块分级2.0—2.52.5—3.01.0—2.07000—90009000—250006000

7、—8000金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向，依托省机关商业、交通配套成，商务氛围浓第一层级核心驱动力未来发展趋势租金：2.0-2.8元/m2/天，售价：7000-9000元/m2物业管理费：1-1.5元/m2/月租金/售价行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、河南省及郑州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况高品质的物

8、业招租良好