某地产营销策划方案(000002).ppt

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1、锦璨家园营销策划方案佐佑地产营销2007年4月目录1.调整后的项目情况2.竞争格局分析3.项目SWOT分析4.项目定位5.项目营销策略6.分阶段营销策略平面展示部分及佐佑优势1.调整后的项目情况调整后的户型比例户型面积套数比例两房80-89平米220套16.7％94平米215套16.4％三房109-119平米495套37.7％120-126平米64套4.8％四房127-139平米320套24.4％合计1314套100％户型特点：大三房、四房单位带入户花园较为方正多阳台设计主卧室朝南，并带大阳台阳台式电梯厅——与调整前的户型相比较，户型较为实用、舒适2.竞争格局分析中心区板块中南汽车世界板块万

2、家丽北路板块星沙大道北路板块开元东路板块东南新城板块合计在售项目74232422新推项目44323115特征：供应量：2007年新上市供应量将突破1.5万～2万套，竞争异常激烈。物业类型：以小高层、高层为主，别墅、洋房等高档物业次之，多层产品稀缺。价格：随着高档大盘的相继入市，区域房地产价格不断提升。申湘项目冠豪星城雅郡湘楚家园紫晶城金三华邸腾王阁项目华能红树湾圆梦完美生活金鹰机电大市场湘龙家园世景华庭金海岸华润项目尚城广场新天地长海项目星城国际未来项目恒基项目鑫泰丽都楚天馨苑本案万家丽北路板块中南汽车世界板块星沙大道北路板块中心区板块开元东路板块东南新城板块2.1项目所在区域的竞争格局项目

3、位于星沙中心区与开元东路板块的交集位置，因此重点对两个板块的楼盘进行分析。此两个板块在售项目9个，其中尾盘项目5个，今年即将上市项目7个（具体分布见下表所示）。其特征如下：市场趋势：中心区用地越来越紧张，项目将越来越少，呈现高容积率、高密度、高楼层的特征。而开元东路板块楼盘以高档大盘为主，产品呈现多样化特征。物业类型：以高层为主，部分洋房与小高层单位。供应量：预计07年上市量在6000套以上。价格：目前售价在2100-2600元/平米之间，预计07年将有所上涨。尚城鑫泰丽都广场新天地长海项目楚天馨苑星城国际恒基项目华润项目本案2.2项目的主要竞争对手按照“产品类似、地段类似、客户来源相同、销

4、售周期重合”的原则进行分析，本案的主要竞争对手为：尚城鑫泰丽都楚天馨苑长海项目项目名称本案尚城鑫泰丽都楚天馨苑长海项目位置镇政府旁开元东路与星沙大道交汇处星沙大道与蒸湘路交汇处汽车站对面汽车站斜对面总建面积17万㎡11万㎡6万㎡11万㎡13万㎡绿化率42％35.6％30％————物业类型高层高层高层高层小高、高层户型一房——41-56㎡50-50㎡————两房80-94㎡80-94㎡85-104㎡83-116㎡75-91㎡三房109-126㎡108-130㎡122-139㎡126-146㎡109-123㎡四房127-139㎡158㎡——170-175㎡——上市时间07年下旬07年6月07年9

5、月06年12月07年底价格——————2300元/㎡——销售情况——————30％——分析——定位较为高档，产品丰富，客户面广单体楼高容积率、高密度，销售情况不好产品单一，园林景观较好小结：从上表可以看到：第一、竞争压力大，区域内楼盘将于07年中旬集中放量，预计上市量在2000套左右；第二、同质化现象严重，以高层为主，两房、三房占较大的比重；第三、楚天馨苑销售的缓慢，给本案有一定的警示。3.项目SWOT分析位于开元中路，星沙2线经过项目，交通较为顺畅；环绕镇政府，西面景观较好；底层架空绿化，为客户提供休闲场所。S（优势）W（劣势）T（威胁）O（机会）竞争压力大，产品同质化现象严重；部分户型设

6、计不太合理；一面临街，A、B栋单位受噪音、粉尘等污染。星沙与市区的道路改善，将缩短星沙与市区的时间距离，有效吸引市区客户前来置业；星沙中心区项目越来越少，客户可选择余地也将越来越小，将给项目带来市场机会；鹏基诺亚山林、恒基项目、幸福里三期等的崛起，将有力提升区域的热度和价格水平。星沙其他区域的楼盘崛起，将有可能分流客户源；区域内楼盘品质的逐步提升，将给项目带来较大的竞争压力。4.项目定位我们认为，本案的有效定位应该着眼于：立足于产品，营造差异化特征。那么，我们应该如何打造项目的差异化呢？从户型方面？景观方面？概念方面？物业管理方面？……我们认为本案可以最大限度发挥地段优势，将项目打造成为“城

7、市精品住宅”。4.1园林建议作为“城市精品住宅”，项目应该充分表现“精品”特性。在景观方面，建议打造精致的、以水景为主题的、可参与性的景观社区。外立面建议建议项目外立面采用简约现代风格，在色彩上宜淡雅清新，并尽可能应用生态元素，使之与景观及镇政府能够相互融合，与周边其他建筑形成有效区隔。物业管理建议项目为封闭式社区，建议提供“安心、省心、放心、开心、同心”的五心服务，彰显精品住宅形象。4.2项目客户群定位星沙