写字楼产品营销策略最新.ppt

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1、嘉凯城大厦2013年6月项目销售报告目录contentsChapterⅠ区位概况ChapterⅢ客户梳理ChapterⅡ市场总览ChapterⅣ产品分析ChapterⅣ营销策略初探区位概况小陆家嘴淮海中路人民广场南京西路徐家汇中山公园徐汇滨江虹桥开发区漕河泾开发区上海南站新客站虹桥交通枢纽徐家汇CBD核心位置，城际可达性较强处于徐家汇与虹桥开发区两大CBD范围内2.0公里内:徐家汇商圈虹桥开发区4.0公里内:中山公园商圈漕河泾开发区徐汇滨江商务带6.0公里内:南京西路商圈人民广场商圈淮海中路商圈嘉凯城虹桥开发区徐汇滨江中山公园区域产业布局徐家汇文化综合商务区重点发展IT信息服务、专业服

2、务、金融/保险、教育培训等现代服务业。徐汇滨江商务带重点发展企业总部聚集区以及研发、科技、营运、滨江景观带。虹桥开发区以国际商贸为主导，重点发展展览展示业、酒店旅游业和专业服务业。徐家汇嘉凯城项目位于核心商务区产业集聚度较高，同时连接虹桥、徐汇滨江商务带项目地块位于徐家汇区域，交通枢纽地位显著，周边商务业态成熟中山公园商贸区重点发展物流、商贸类企业、购物中心、高档住宅区。南京西路商务区老牌商业中心、现代服务业、金融类企业、酒店、购物中心。南京西路漕河泾开发区漕河泾开发区IT软件行业、高新科技行业、能源、微电子、设计研发行业。项目SWOT分析S(优势)O(机会)W(劣势)T(威胁)市中心

3、稀缺可售型高品质写字楼轨道交通五线交汇，交通便捷产品品质区域销售型项目领先地位项目商业部分体量较小地块周边未形成商务集聚氛围标准层产证不能分割，目标客户有一定局限性本项目自身综合优势吻合高端办公需求项目周边未来规划优势（徐家汇中心）区域招商政策及政府换届对商办销售市场的激励全市写字楼供应量激增项目周边存在各别高端竞争项目房地产整体市场处于政府调控期项目区位小结徐家汇核心商圈，地理位置优越：1.步行至港汇广场只需5分钟。2.项目对面政府重点商业工程“徐家汇中心”项目在建。地处虹桥路主干道，衔接两大核心CBD1.车行至虹桥开发区只需10分钟。2.车行至徐汇滨江商务带15分钟即达。交通可达性

4、较强，轨道交通优势显著：1.轨道交通1、3、4、9、10号线交汇2.位于虹桥路主干道，依托内环、延安路高架市场稀缺可售型甲级商务楼：1.世界顶级建筑设计公司Gensler倾力打造。2.高品质的交付标准及企业总部的市场定位。目录contentsChapterⅠ区位概况ChapterⅢ客户梳理ChapterⅡ市场总览ChapterⅣ产品分析ChapterⅣ营销策略初探市场综述根据上海搜房网数据监控中心统计数据，2013年第1季度，上海写字楼成交6536套，环比2012年第4季度下跌10.26%，同比2012年第1季度大涨233.13%；成交面积502801平米，环比下跌21.24%，同比上

5、涨66.56%。受春节长假的影响，2013年第1季度写字楼市场成交转淡，但同比2012年第1季度，2013年还是较为活跃的，尤其是小户型商住楼项目。而随着住宅调控的持续从紧及国内经济环境的逐步回暖，预计2013年写字楼成交市场或将持续走高。项目位置成交面积成交均价（平方米）（人民币每平方米）东方金融广场浦东2,43956,498汇京国际广场徐汇3,10154,663岚桥国际大厦浦东6,63241,400创智天地杨浦3,46536,913散售市场交易案例2013第一季度数据来源：第一太平戴维斯中国市场研究部散售市场限购令等住宅市场调控政策进一步推升了上海甲级写字楼散售市场热度。许多国内买

6、家倾向买入办公楼自用，以降低未来租金上涨带来的成本攀升。除此之外，2013年多数甲级写字楼项目为纯租赁，散售市场优质项目供应有限或将使业主考虑提价。市场综述写字楼整栋交易案例2013年第一季度数据来源：第一太平戴维斯中国市场研究部整售市场整售市场依然较为看好。随着人民币基金及保险公司投资房地产逐渐成熟，预计将有更多国内机构买家进入整栋投资市场。由于多数二线城市面临供过于求压力，一线城市仍是机构买家首选之地。海外买家虽然有所式微，但考虑到中长期人民币兑美元的升值预期，其仍将是市场的重要参与者。市场综述物业地址价格平均价格买方(每平方米)海洋大厦黄浦人民币19亿37,740ARAAsset

7、Management宝安大厦浦东人民币8亿19,047搜房控股嘉亭大厦嘉定人民币2.63亿17,288MGPA(3-10楼)上海写字楼2013年5月成交面积TOP10市场成交情况排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1汇银铭尊普陀长风内中环13298.55115115.64232502卓越世纪中心奉贤南桥新城外环外10203.4919951.27141293绿地未来中心奉贤南桥新城外环外8319.8915753166034绿地