《房地产开发》课件第三章 房地产市场调查与项目定位.ppt

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1、第三章房地产市场调查与项目定位1第一节房地产市场调查2房地产市场调查包括：房地产市场环境调查房地产市场需求调查竞争楼盘调查3一、房地产市场环境调查宏观环境调查区域环境调查项目微观环境调查4一、房地产市场环境调查1.宏观环境调查宏观环境调查包括经济环境调查、政策环境调查、行业环境调查、人口环境调查等。5一、房地产市场环境调查1.宏观环境调查(1)经济环境调查包括国民经济发展情况、宏观经济增长方式、GDP、产业结构的变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀状况、家庭收入和家庭支出的结构、固定资产投资及房地产开发投资等。6一、房地产市场环境调查1

2、.宏观环境调查(2)政策环境调查包括与房地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策及户籍政策等。7一、房地产市场环境调查1.宏观环境调查(3)行业环境调查包括城市规划、行业管理方式及产业结构发展等。8一、房地产市场环境调查1.宏观环境调查(4)人口环境调查包括人口总量、年龄结构、户籍结构、知识结构、家庭结构及人口的迁移特征等。9一、房地产市场环境调查2．区域环境调查区域环境调查是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。10一、房地产市场环境调查3．

3、项目微观环境调查项目的微观环境调查又称为项目开发条件分析，其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。11一、房地产市场环境调查3．项目微观环境调查(1)对项目的用地现状及开发条件进行分析。12一、房地产市场环境调查3．项目微观环境调查(2)对项目所在地的周边环境进行分析地块周围的物质和非物质的生活配套情况，包括水、电、气等市政配套，公园、学校、医院、邮局、银行、超市、体育场馆、集贸市场等生活配套情况，空气、卫生、景观等生态环境，人口数量和素质所折射出来的人文环境等。1

4、3一、房地产市场环境调查3．项目微观环境调查(3)对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。14二、房地产市场需求调查房地产市场需求是特定房地产市场需求的总和。15二、房地产市场需求调查1.消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点调查；2.消费者的数量与结构调查；3.消费者的经济来源和经济收入水平调查；4.消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求调查。16三、竞争楼盘调查产品调查价格调查广告宣传调查物业管理调查17三、竞争楼盘调查1.产品调查(1)产品区位调查18三、竞争楼盘调查1.产品调查(1)产品区位调查1)地点位置。楼盘具体坐

5、落的方位，同本项目的相对距离及相邻房产的特征。2)交通条件。地块附近的交通工具和交通方式，包括城市铁路（地铁）、公路、飞机场等。19三、竞争楼盘调查1.产品调查(1)产品区位调查3)区域特征。相对聚集而产生的、依附于地域的特有的一种物质和精神状态，如区域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等。20三、竞争楼盘调查1.产品调查(1)产品区位调查4)周边环境。开发地块周围的生活配套设施情况。5)发展规划。政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整。21三、竞争楼盘调查1.产品调查(2)产品特征调查22三、竞争楼盘调查1.

6、产品调查(2)产品特征调查1)规划设计参数。包括总建筑面积、总占地面积、容积率、绿地率等。2)面积户型。包括各种户型的使用面积、建筑面积，以及面积配比、户型配比等。23三、竞争楼盘调查1.产品调查(2)产品特征调查3)装修标准。①公用部位的装修，包括大堂、电梯厅、走道及房屋外立面；②户内居室、厅、厨、卫的装修。24三、竞争楼盘调查1.产品调查(2)产品特征调查4)配套设施。①满足日常生活的最基本设施，如水电、燃气、保安、车库、便利店和中小学等；②为住户专门设立的额外设施，如小区会所等相关的娱乐设施。25三、竞争楼盘调查1.产品调查(3)

7、开发建设参与方调查开发商、设计单位、承建商和物业管理公司。26三、竞争楼盘调查1.产品调查(4)交房时间调查27三、竞争楼盘调查2．价格调查(1)单价调查1)起价（最低价）。2)均价。3)主力单价。总销售面积比例最高的房屋的标定单价。4)最高价。28三、竞争楼盘调查2．价格调查(2)总价调查1)起价（最低价）。2)均价。3)主力总价。总销售面积比例最高的房屋的标定总价。4)最高价。29三、竞争楼盘调查2．价格调查(3)付款方式调查1)一次性付款方式。开发商往往会提供一定的折扣，如打96折、97折、98折等。30三、竞争楼盘调查2．价格调

8、查(3)付款方式调查2)分期付款方式。在签订购房合同前交一定数量的首付款，剩余尾款再用此房产作为抵押，向银行贷款。31三、竞争楼盘调查3．广告宣传调查(1)售楼部设置售楼部是进行楼盘促销的主要场所，其地点选