沈阳远洋地产三盘项目营销策略及执行方案.ppt

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1、远洋三盘营销策略及执行方案2009年10月[壹]营销环境分析09年一季度急性需求集中入市，推高09年2季度4万亿的国家注资默许的松绑型房地产政策08年4季度囤积需求的集中释放09年二季度高价地王/高价楼盘频现（央企成为生力军）市场全面回暖，同比超越最疯狂的07年投资比例回暖，炒家重现市场存量房普遍动销，带动新一轮开工量上扬09年三季度8月股市率先“领跌”，伴随楼市环比下降价涨量跌逐渐显露端倪--7月全国环比下降（普遍20%以上）--7月涨价潮波及沈阳国家政策吹风（从紧的货币政策/收紧二次房贷）09年四季度房市接受年终经济考验，何

2、去何从扑朔迷离自住内需被高价抑制，中国楼市成为外资/投机资本博弈舞台一季度二季度三季度四季度论势[壹]行业大势的关键在于货币量是否充盈与供需关系，二者都取决于政府政策的调整：供需层面：开发量将有一定增长，需求有所结构性抑制；09年前三季度的销量爆发及资金充盈，将会使开发企业增加10年开发量，而房价的上涨及二套房收紧等政策，会一定程度抑制需求；政策层面：防止“滞胀局面”出现，政策调整将更加温柔；09年近7万亿固定资产投资导致货币流通量过大，远期必将进通货膨胀，政府为保证GDP增长，将会避免同时出现滞+胀局面；资金层面：7万亿投资导

3、致房地产行业资金充盈，“地王”频出；短期内不会出现08年末开发商为保生存而全面降价的非理性行为；[营销提示]行业暴利时代=〉城市理性时代/表现：市场平稳+价格平稳2009年1月11日召开的沈阳建设系统全力保增长实现开门红动员大会上透露的消息，沈阳市委常委、副市长邢凯将沈阳金廊沿线拆迁工作定为今年拆迁的重点，沈阳今年计划拆迁4万户居民住宅，总拆迁面积250万平方米。其中民生工程拆迁2.5万户，城建拆迁3000户，土地储备拆迁1.2万户。1月21日开始，沈阳部分行政区和开发区需要着手准备拆迁工作——辽宁日报，2009年1月12日铁西

4、装备制造业聚集区产业结构调整成果显著。这里聚集了500家规模以上工业企业，其中世界500强企业32家。离心压缩机、大型鼓风机、磨煤机等44个产品国内市场占有率居行业首位，数控机床、盾构机、特高压变压器等18个产品市场占有率居世界前10位。石化设备、输变电设备等主导产业快速发展，铸锻、模具及压铸件等基础产业集群发展壮大。铁西的装备制造业只是沈阳调整产业结构的缩影。如今，这个老工业基地的产业结构调整由点及面，正上演“群雁齐飞”好戏。沈阳大力发展现代服务业，以沈阳金融商贸开发区为例，香港东亚银行、东北唯一的外资证券企业香港华富嘉洛证券

5、有限公司等各类金融机构相继开业，世邦魏理仕、第一太平戴维斯等国际知名现代服务业企业纷纷入驻。由一片农村的“低洼地”，沈北新区摇身变为发展现代农业的城市地标——中粮集团、辉山乳业、金石豆业……20余家大型农产品深加工龙头企业和近400家省级以下各类农产品深加工龙头企业聚集于此。浑南新区电子信息产业园基础设施建设基本完成，IC装备、动漫、先进制造、数字医疗等高新技术产业发展加快，已成为国家重要的高新技术产业化基地。——沈阳日报，2009年3月21日沈阳楼市两大驱动力产业升级城市拆迁＋读城[贰](数据来源：沈阳房产局，数据截止时间：2

6、009年9月30日)2009年1-9月，商品房销售达到1010.4万平，商品房和商品住宅同比增长了6.2%和16.26%。市场已经开始去化存量。[沈阳市2009年前三季度供需分析][2009年前三季度沈阳商品房价格变化情况]数据来源：沈阳市房产局（截止9月30日）——签约备案数据2009年1-8月，商品房和商品住宅销售均价达到了历史最高峰，分别同比增长6.76%和9.74%。沈阳--深度城市化支撑的非暴利型城市财富已经完成原始积累，消费取决于大势与产品持续客源量取决于政府公建力度与商业的辐射力[驱动因素一]拆迁+商业带动的城市化

7、规模基础区量增价平市场表现[驱动因素二]工业升级/资源发现带动的阶层化深度利润区豪宅不豪市场表现09年前三季度各类产品均呈现供不应求的态势，小高层和别墅产品表现尤为明显；产品类型08年库存(万㎡)09年上半净售(万㎡)09年中库存(万㎡)08年去化速度(万㎡/年)需去化时间(年）09去化速度(万㎡/年)需去化时间（年）多层549315183511.482901.79洋房31229211.38221.32小高层198341641331.231321.24高层756427144131.735021.42别墅98791681.3430

8、3.03[各类产品库存预计去化时间表]注：09年去化速度按上半年速度推算，与实际会有一定的差异，因此本表主要参考08年去化速度；多层：较高库存仅次于高层，去化速度较快、不稳定；洋房：低库存，年去化速度较低、但较稳定；小高层：较低库存，年去化速度适中、且较稳定；高