厦门中山海景广场销售策划报告.ppt

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1、中山海景广场项目销售策划报告2007年3月第一部分：市场分析第二部分：项目定位第三部分：项目整体销售策略第四部分：项目整合传播策略第五部分：分阶段推广策略第六部分：VI系统目录第一部分市场分析厦门商业市场概况项目区域市场概况项目竞争对手分析项目概况项目SWOT分析厦门商业市场概况一个城市的商业发达程度直接反映了这个城市的经济发展水平。有关资料显示，厦门平均每千人拥有商业网点已达16.3个，人均商业面积约1.28㎡，略高于苏州、宁波等同类型城市。可以说，目前厦门商业市场基本已呈饱和状态。根据规划，到2010年厦门市岛内商业营业面积要控制在140万㎡（按人口100万人、人均1.4㎡计）

2、，岛外150万㎡（人均1㎡），全市商业面积控制在290万㎡。而现在仅岛内的商业面积就将超过140万平方米，且近年来，厦门各类购物中心，大卖场仍在相继扩充，各大型商业项目不断开发建设。例如SM二期、瑞景商业广场、火车站地下商城、中华城等大型shoppingmall的建设。（注：2006年新增加的新世界百货、天虹百货、思明来雅百货、华联百货等的经营状况就充分说明了这一点。）项目区域市场概况项目所处的中山路是厦门商业的发祥地，经过百年的积累，沉淀了独特的商业文化。厦门几大商圈中，惟一无法复制和无可替代的只有中山路商圈。优美的南洋骑楼，丰富的历史人文景观，并与厦门三个最著名的景点－－鼓浪屿、

3、万石植物园和环岛路相比邻，这使得中山路成了来厦游客的必到之处，而中山路老街也因此成为厦门最宝贵的商业资源，成为厦门在区域商业竞争中的重要砝码。可以说，其地位和象征意义是无法替代的。目前，厦门众多商圈的出现和部分购物人流的分流，在一定程度上削弱了中山路的商业氛围，于是相应地出现了中山路走下坡路的声音。不可否认，悠久的历史奠定了中山路不可替代的地位，但也正是因为历史悠久，中山路现有的硬体设施配套和商业结构都相对滞后，难以满足现代商业发展需求。项目区域市场概况商圈面临的困境首先，商业结构不合理，商业业态严重重复，从而导致过分单一化。长期以来，中山路经营的商家，80%都是私营店面，且主要以服

4、装销售为主。经调查发现，中山路的服装营业面积约占一半，服装营业额占总营业额的近七成。由于服饰类比重过大，文化、休闲、餐饮类业态发展相对不足。其次，商圈内建筑及商业格局已无法完全满足现代商业的规划和需求。目前，中山路商圈的建筑及商业格局基本上起源于上世纪二三十年代，这必然导致其无法满足现代需求。第三，硬件配套设施较为缺乏。最突出的问题就是停车难问题。另外，休闲娱乐场所也严重不足。总体而言，中山路商圈目前的发展存在以下三个问题：项目区域市场概况虽然政府的努力已经取得了一定的成效，但是商业业态及业态布局、配套设施等根本性问题仍未彻底解决。目前，从湖滨西路到镇海路的短短距离内，就有两家莱雅、

5、两家好又多，还有天虹百货、联华超市、名汇购物广场以及未来即将开业的奥特莱斯购物中心和老虎城等项目，商业体量偏大，且目前中山商圈经营的商品，经营模式重复有余，创新不足，对中山路整体的业态布局的调整没有起到有效的推动作用。同时，部分新建成项目的运营状况也不容乐观。达意商业广场，虽然沿街店经营状况良好，但内街店和二层以上的商业都没有商家进驻，当然也有建筑结构的影响，但主要的原因还是定位模糊和没有专业的运营管理公司的统一经营管理。名汇广场虽然有运营管理公司的统一经营管理，并在年初开张的时候，取得不错得成绩，但由于经营的业态无法吸引足够的人流，经营状况不佳。目前限制发展的根本性问题仍未根除项目

6、区域市场概况竞争对手分析项目商业面积商业售价商业租金商业运营南中大地广场6万平米左右地下一层40000元/㎡,一层为80000元/㎡，二层为40000元/㎡，三层、四层为30000元/㎡招商租金以营业额的25％为扣点尚未开业估计在年底开业名汇广场5.8万平米左右地下一层售价22000－30000元/㎡,底层售价35000-50000元/㎡,一层售价22000-38000元/㎡,二层售价19000-35000元/㎡,三层售价15000-20000元/㎡。地下一层租金100-200元/㎡，底层租金200-650元/㎡，以上租金每层递减1/3年初开业，但经营状况不佳老虎城1.8万平米左右底

7、商售价在5万-12万/㎡二、三层不对外销售以招商为主招商租金以营业额的25％为扣点尚未开业估计在年底开业中华城16万平米目前尚未定价招商租金以营业额的26-28％为扣点尚未开业香港时代广场1.7万平米左右目前尚未定价估计在3.3万-6万/㎡尚未招商尚未开业大陆商厦（来雅百货)1.5万平米左右没有销售招商租金以营业额的26-28％为扣点经营状况一般业态分布地下一层为美食天地一层奥特莱斯折扣店二层、三层为流行时尚精品四层为休闲会馆酒店地下一层为运动一百底层为服