盛海景时代广场商业综合体战略策划报告

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1、三盛·海景时代广场商业综合体战略策划报告HAIJINGPLAZACommercialcomplexstrategicplanningreport弘策·中国二零壹壹年月二十五日CHAPTER1：项目竞品研究CHAPTER2：项目整体定位CHAPTER3：项目营销策略CHAPTER4：项目招商策略项目战略提报的基本构想弘基企业-弘策中国，从市场状况与消费者的角度出发，通过精确细致的市场分析、商圈分析与消费者分析，前期制定了相对详细专业的整合策划报告精装版，此次汇报版本为前期报告单精简版CHAPTER1:Propertymarketresearch（市场属性研究）市场竞品研究（酒

2、店式公寓·办公·商业）类别商铺案名京汇国际广场宁兴·海天国际莲洋大观舟山国际水产城科来华国际家居城地址东港28-3地块东港海印路海洲路与灵秀街交叉沈家门水产交易中心海天大道1188号商业面积约600㎡（可售）约16000㎡（约40套）180000㎡200000㎡开盘时间2011.09.232011.09.23——2011.052010.07去化率未开盘————100%80%产品分析60平米左右，约10套（公寓底商）；商业最大700平米，一般在300-400平米，商铺层高沿海印路1层4.5米，二层3.6米；沿海华路一，二层均4.5米；中间连接段1层4.5米，二层4.2米；酒店

3、式公寓底商，层高一层4.5米，二层4.2米，主力面积70-80平米商业租赁40-760平米45平米销售模式目前在招商，后续销售模式待定直接销售开发商持有直接销售房价的21%前三年一次性返租，第四年保底月租金50元/月加分红，第五年保底租金55元/月加分红）。目前售价预计报价45000-50000元/平米均价40000元/平米---沿街1F-55000,2F-15000,3F-22000内街1F-36000元/平米18000元/平米POINT１：在售商业物业分析（1）产品面积：区域商铺面积40—800平米不等，1楼，1楼带2楼产品形态均有分布；（2）产品均价：目前区域１楼２楼

4、商铺在售均价在35000-50000元/平米；（3）销售模式：多以直接销售为主，仅专业市场小面积商铺带回报销售，回报收益率相对较低；类别酒店式公寓案名宁兴·海天国际莲洋大观（新开盘）舟山国际水产城（度假）朱家尖南沙风情（度假）二期朱家尖璞缇海地址东港海印路海洲路与灵秀街交叉口沈家门水产交易中心朱家尖风景区酒店式公寓面积约16000平方米（计约400套）约33000平方米（计约750套）约10000平方米（计约154套）约10000平米（计约142套）二期约4000平方米（计约60套）开盘时间预计2011.09.23商业开盘（酒店式公寓推出时间待定）2011.09.04201

5、1.05.012011.01.022011.08.28去化率未开盘33%，当天去化计约250套，共计750套；一单元350套近海因单价较高，当天去化约18套；二单元350套不近海性价比相对较高，当天去化200多套；（因是宁波开发商，宁波客户占一定比例）61%70%27%，开盘当天去化17套装修状况精装修（2000元/平米)精装修(3000元/平米)精装修精装修精装修产品分析房型面积段主要在38-44平米，南户44平米，北户38平米，高层局部布局少量90平米户型，层高3.2米，总计18层，每层约30户。面积41-43㎡，顶层局部布局少量80-100平米户型，层高3.2米，总高

6、27层。房型面积45-145㎡，主力面积50—60㎡房型面积40-100㎡主力面积40-60㎡房型面积50-60主力面积60㎡，增值服务无提供物业委托租赁服务无提供酒店式管理服务提供酒店式管理服务销售模式直接销售开盘当天，总价优惠4万元；当天下定10万定金，1000元/平米优惠，一次性付款9.2折。总体统计相当于一次性付款8.2折；贷款相当于8.9折；直接销售前5年按房价的5%每年固定回报直接销售目前售价预计报价11000-14000元/平米二单元（不近海）价格范围约：12300-16400元/平米（8.2折计）一单元价格范围约（近海）：13940-22140元/平米（8.

7、2折计）开盘前报价均价20600元。约11000-13000元/平米约17200元/平米约23000元/平米POINT２：在售酒店式公寓物业分析（1）产品面积：区域酒店式公寓的主力面积在40平米左右，50以上的大户型面积相对较少；（2）产品均价：区域同类产品主力价格区间为11000-14000元/平米；（3）销售模式：多以直接销售为主，较少提供酒店式管理服务及其它增值服务；类别写字楼案名宁兴·海天国际（东港）中浪国际大厦（定海临城）舟山国际水产城（沈家门）地址东港海印路新城千岛路沈家门水产城交易中心办公面积2400