锦州太阳广场项目销售策划报告最终版.ppt

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1、辽宁锦州太阳广场项目销售策划报告2012.3项目销售策划目录13２项目销售策划的前提项目整体营销策略项目销售执行策略4项目营销推广策略2项目销售策划的前提前提一保证太阳广场项目开发资金能够良性循环前提二确保太阳广场商铺销售后的顺利招商运营前提三正视已销售部分商业的现状，追求商铺销售收益最大化3整体营销策略整体营销思路项目营销原则在加快开发商资金回笼，保证统一招商和后期运营的同时，最大化的获取项目销售利益。通过项目合理的业态规划定位及高效的招商执行，配合事件营销与媒体推广，推动项目快速、高收益的销售。建议：主力店招商先行，招商与销售协调统一进行4项目

2、销售执行策略13２销售区域建议销售价格及推盘区域建议购买客户渠道分析4销售阶段划分5销售实现手段56销售收益测算根据开发商资金回笼需求、结合项目的商业区域业态规划，以及从商业招商和后期运营角度考虑，我司对太阳广场可销售区域建议如下：销售区域建议第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段目前在售1层、2层已划定区域，我们建议暂停该部分区域商铺的销售。B1层除主力店以外的区域。A区除回迁部分，分阶段全部销售。C区除回迁部分，如开发回笼资金需要，1－4层可销售。注：无论销售哪部分，开发商务务必要掌握大部分商铺的经营权，以确保业态规划的执行性和统一性。6第一阶段：在

3、售一层、二层沿内街商铺，共计约213套，目前已销售约150套，剩余商铺主要位于二层。沿内街商铺的销售对项目整体业态规划以及后期运营会产生较大影响；同时尚未进行主题包装，使得商铺价值未能最大化，因此我司建议暂停该区域剩余商铺的销售。对于已销售部分，我司建议尽可能引导客户按照统一的业态规划经营，可选择相匹配的品牌加盟经营，同时也可以委托开发商统一招商经营。销售区域建议7第二阶段：在主力店尚未明确的情况下，我司建议B1层除主力店区域（如图所示），其余部分分阶段销售，可销售面积约16000平方米。建议B1层销售区域强化主题包装色彩，最大化提升商铺的价值，同

4、时通过有效招商，确保商业主题的完美呈现。规划业态为：潮流地带、配套商业（甜品、面包房、水吧、烟酒、茶叶、药店、礼品等）注：销售面积按实际绘测为准。8销售区域建议超市配套商业潮流地带注：销售面积按实际绘测为准。第三阶段：A区对于项目的整体性而言，影响相对较小，因此我司建议第三阶段A区除回迁商户外，均可分阶段进行销售，可销售面积约40000平方米。规划业态为：A1区：1-4层电子数码城A2区：1-2层精品零售，3-4主题餐饮等A3区：1-2层创意生活馆（创意生活用品、精品家居小商品等），3-4层环球动漫地带等。A1A3A区A1A1A1A2A3A3A39

5、销售区域建议第四阶段：如开发回笼资金需要，C区1-4层除回迁部分可销售，可销售面积约20000平方米。规划业态为：C区1层：快时尚潮流馆（美妆超市、眼镜、时尚零售等）。C区2层：香港名店馆。C区3层：儿童天地（儿童用品、游乐、培训、摄影等）C区4层：家电馆（家电连锁、3C家电数码体验店等）注：销售面积按实际绘测为准。C区10销售区域建议销售价格及推盘区域建议在上一章节中我司对本项目商业的销售均价预测为60000元/平方米，推算出各层商业预测均价如下图所示：注：本销售价格测算是基于现有市场信息所做的初步测算，具体销售价格以销售执行阶段确定为准。4F3

6、F2F1F30000元/平方米50000元/平方米100000元/平方米10000元/平方米目前中央大街同等区位的租金水平在20-30元/平方米/天，按照投资回报率8%计算，一层商铺价格约在91250-136857元/平方米之间。鉴于本项目所处区位的唯一性和不可复制性，以及宝地集团的品牌号召力，通过项目先进商业理念的引进和高效的招商执行，一层商铺突破100000元/平方米的销售价格并非天方夜谭。11B1层B1层拥有中庭下沉式广场，部分商铺具备较高商业价值，同时通过成功的主题包装，我司预测B1层均价约在60000元/平米左右。我司建议根据开发商资金回

7、笼需求，先推出“潮流地带”部分，再推出“配套商业”部分。按照低区走向高区原则。建议潮流地带大部分商铺使用面积在8－10平方米，一是考虑潮流地带主题自身的需求，另外也可以通过低总价拉升销售单价，为后续商铺的销售奠定基础，同时也可以加快销售速度，快速回笼资金。12销售价格及推盘区域建议超市配套商业潮流地带A区根据A区各区域的位置以及相关业态规划，我司建议A区的销售参考价格如下表：一层二层三层四层A170000400002500012000A290000500003000015000A360000300002000010000单位：元/平方米，按照使用面

8、积由于A区只有1层、2层可以通过道路和连廊相连，3层、4层则相对独立，因此我司建议在主力店确定或者意向确定后先推出A3区域