王志纲_课堂版金地上海2100亩项目总体策划.ppt

《王志纲_课堂版金地上海2100亩项目总体策划.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、2100亩项目总体策划报告(纲要)王志纲工作室2003年6月fdc.21ask.com中管网房地产频道态势分析第一部分项目态势分析第二部分项目总体理念总体理念总体理念第三部分规划建议规划建议规划建议第四部分开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议态势分析第一部分项目态势分析一、群“山”环绕，洼地效应突出。项目态势分析项目态势分析5公里10公里15公里以本案为中心，5公里半径内，就云集了近800家外资企业、3000家私营企业，在15公里半径内，更囊括了嘉定工业区、上海国际汽车城等嘉定众多的工业园区，随着市政

2、府“173计划”的实施，这些工业园区将进入更快速的集聚发展期。本案处在不断长高的“群山”之中，其“洼地效应”将更加凸显。工业区规模:一期总面积12.8平方公里，去年3月份，又开辟了二期（包括台商工业园）共8平方公里。入驻企业情况：共有外商企业700多家，排序：日本人（占到1/3多），台湾人以及欧美。2002年8、9月份，台商工业园内已经有229家。民营企业共有6700家，有实业的大概有2000多家。企业居住情况：部分酒店长包房、嘉定区、市区，还有在自己的厂区内建的别墅。项目态势分析态势分析马陆工业区项

3、目态势分析工业区规模：南区24.8平方公里，北区17.9平方公里，南区已经开发完毕，成立于1992年，在1998年开始进入快速发展期。入住企业情况：以大企业、外资为主，目前已经有200多家,排序是日资（约占到1/3）、台资和欧美.平均注册资金在400-500万美元之间，最大的企业是富士通将军公司.企业人员居住情况：普通职工以本地人为主，中高层人员，一部分住在该区域酒店（以日本人为主）、一部分在上海市区，另有一部分居住在附近的居住区南苑小区(2800元左右)内,一般的企业都有开往市区的班车。态势分析嘉定

4、工业区工业区规模:共5平方公里，目前还有1800亩土地，到明年6月份前，全部招商完毕。入驻企业情况：共有90多家企业入住，目前1/3建成，1/3投产，1/3规划。企业多以中、大型高科技企业为主。项目态势分析态势分析宝山城市工业园二、城市化进程步步推近，“嘉定板块”突起指日可待。项目态势分析态势分析真新南翔上海的城市化进程不断加快，随着“一城九镇”郊区重点战略的实施，嘉定成为新崛起的区域板块指日可待。而与中心城区近在咫尺的南翔（距离人民广场仅20公里）将成为城市化推进中的“先头兵”。南翔目前还是城市的近

5、郊区，2008年时，南翔将不再是郊区，而已经是城市的一部分，是城区。三、汽车城不断长大，南翔的“香味”越来越浓态势分析态势分析上海国际汽车城上海国际赛车场本案地铁R3线汽车城作为上海的重点投资项目，在2005年要达到1500亿的规模，汽车城将不断壮大，对区域的引擎带动作用将越来越明显。而作为“大汽车城”一部分的南翔，随着地铁R3线、F1赛车场，将承接更多的优势资源，汽车城飘向南翔的香味也会更加浓郁。四、上海房地产大盘从“景观地产”走向“生活方式”地产。卖房子——卖家居——卖环境（景观）——卖生活方式（

6、文化）目前上海房地产市场的大盘多处于比规划，比景观的“景观地产”阶段，能够引领新生活方式的第三阶段大盘（“生活方式”地产）还很少见，大盘正处于洗牌的前夜能够引导新的生活方式的楼盘将会脱颖而出，创造一个新时代。中远两湾城绿地世纪花园康桥半岛绿洲长岛花园万科城市花园演绎160万平米浪漫水都生活市中心生态之城新独院住宅理念大型原生态数码屋村都市生活样板态势分析态势分析五、竞争项目分析项目名称规划情况优势对项目的影响安亭新镇一城九镇之一，5平方公里，纯正德国版小镇依托国际汽车城，定位比较高，上海市级政绩工程拦

7、截了安亭的客户、昆山客户，吸引市区客户马陆万亩住宅配套区尚处规划阶段，有1500亩的高尔夫规模大，和马陆工业区距离近。分流马陆工业园区的客户、宝山客户嘉定城市森林（片林）嘉定片林一期6000亩，其中有600亩高档别墅（容积率0.3）环境良好，位置不远（毗邻菊园新区））对高端市场形成冲击。嘉定区（菊园新区）规模比较大，以中档住宅为主。依托嘉定成熟的生活环境。拦截了嘉定工业园北区的客户，并可能分流其他工业园区的客户市区大盘（略）态势分析态势分析六、项目评估优势近郊优势：项目在开发期内，将从“近郊盘”变成“

8、城区盘”。群“山”环抱：项目处于众多快速发展的工业园区的包围之中，基础客户规模较大且成长性强。洼地效应：地价较低；“离城不离尘”，距离中心城区很近，而且环境良好。问题:板块认知度低，心理距离远，交通有一定抗性（高速收费，R3线有待时日）。目前“孤军深入”。周边区域基本上还是“生地”，配套差。态势分析态势分析第二部分项目总体理念总体理念总体理念项目总体思路项目总体思路一、2100亩项目的伟大使命（战略目标）：对企业：开创金地第三条产品线，率先介入新市镇主题