建业营销方案.ppt

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1、天高几许问城邦建业·壹号城邦2010年营销传播提案奢侈品？城堡？还是其他？炬作思考的道路，与三年来建业·壹号城邦走过的道路一样曲折。这不是一个上手就可以操作的项目，只因，这是一个超常规的项目，是一个在不可能的环境中创造可能的项目。。。建业·壹号城邦，高价及高价下的各项质素，要求她必须：1、在激烈的市场竞争中，准确占位，并找到属于自己的客户群；2、在恶劣的区域环境里，找到属于自己的惟一和第一；3、在未知的政策变动中，一击即中，一战成名。换言之，就是——卖得更快+卖得更贵+卖得更出名只有在这个目标下的营销推广才是

2、更有价值的一个例子。。。同样位置欠佳价格洼地、同样的建筑形态、同样的内核大于外在、同样的品牌影响力、同样强大的老业主基础。09年项目销售新记录：单日销售264套、单日成交金额达46亿元！均价近50000，大大超过周边35000的均价浦东星河湾：只用了一天的时间，创造销售额达46亿！上海星河湾：1、星河湾的规划及开发模式：沿袭兵营式小高层规划，覆盖率低、楼间距大，均好性强，豪装车库，五星级酒店会所，金钥匙物管2、星河湾产品品质：沿袭广州、北京星河湾模式，超豪华精装修，大量运用珍贵的石材、名牌厨具卫具和名贵灯具

3、；别墅化户型设计，大面宽、别墅式层高，景观最大化，功能分区奢侈化；名贵石材名贵灯饰厨柜高级地柜及吊柜菲林格尔/德国ALNO厨房电器伊莱克斯的冰箱，厨具用的是德格Teka德国米勒浴缸德国豪式按摩浴缸德国当代洁具主卧的马桶用的是TOTO智能坐厕，次卧用的是杜拉维特的；大理石台面配洗面盆连水龙头，阿波罗淋浴房等TOTO/杜拉维特/德国当代龙头汉斯格雅/德国当代名贵厨具卫具3、星河湾的客户：多为浙江、上海人，高度认同星河湾品牌和产品价值，用于自住兼保值；有部分客户为星河湾忠诚的粉丝；4、星河湾的营销：广告注重圈层精准

4、营销，着重纸媒，宣导品牌和圈层；充分利用北京、广州星河湾的老客户开展圈层营销活动。目录ContentsPART1—分析Analyse1.1、市场局势Marketanalysis1.2、市场竞争Compete1.3、项目概况ProjectAnalysis1.4、目标客群ObjectClienPART2—核心Core2.1、定位Strategies2.2、传播核心Orientation2.3、核心演绎StrategiesPART3—策略Strategies3.1、营销原则MarketingPrinciples3.

5、2、产品策略ProductStrategy3.3、营销策略MarketingStrategy3.4、推广策略PromotionStrategy3.5、公关策略PRStrategyPART4—战术Tactics4.1、总策略GeneralStrategy4.2、推广阶段Offensive4.2、阶段执行MediumBudgetPART5—创意IdeaPART1分析篇1.1、市场局势Marketanalysis1.2、市场竞争Compete1.3、项目概况ItemSurvey1.4、目标客群ObjectClien

6、1.1市场局势——宏观背景金融方面：从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。四大银行调整贷款利率，由原来的70%调整至85%。贷款方面：对二次以上置业者，要求首付提高到四成，并不再享受利率优惠。首次置业贷款将提高至3成。土地方面：加大对闲置土地的监管。小结：国家加大房地产行业调控，对于改善性住房和投资市场影响较大。对于豪宅市场，尤其是郑州的豪宅市场“暂时”无太大影响。市场局势——微观环境（销售现状）1、到3月，总的趋势是“供不应求”2、成交均价上涨372元3、供应量减少，

7、将在今年逐步加大。3、90㎡以下为主导，大户型稀缺市场局势——微观环境（郑州土地现状）1、地王频出，地王频出：冉屯路沿线5个地王，成交均价在每亩446—630万元之间。鑫苑地王更是以每亩690万的天价拿下了博物院东侧项目。名企归来：华润置地旗下超智资源有限公司以底价获得铭功路太康路地块。该土地用地面积65170平米，建筑面积404056平米，住宅面积20万平米。土地方面：在09年供不应求局面下，市场供应量逐步加大，市场供求关系杠杆将发生改变。市场小结1、郑州市场在2010年，将从“供不应求”到“供大于求”转变

8、；2、地王频出，市场持续火爆，带动市场均价上扬、消费者心理价位提升。1.2竞争分析在售未售1蓝堡湾银基王朝3怡丰森林湖1英地天骄华庭2鑫苑地王4普罗旺世3天伦庄园4联盟6期21125423342010年竞争格局5鑫苑现代城主要竞争对手界定：1、联盟6期2、蓝堡湾3、英地天骄华庭4、鑫苑地王5、银基王朝重点个案分析：联盟新城6期西班牙院子价格：12000—14000元目前状况：5月入市建筑体量：108