福州美林水都策划案范.doc

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1、华盛集团房地产项目全案策划目录第一部分：项目概况一、总体概述二、现状分析三、市政配套情况四、项目基本参数第二部分：市场调研及结论一、2003年福州住宅供需市场分析二、2004年福州住宅市场预测三、江南水都周边市场调研四、结论第三部分：分期项目规划指标分析及相关基础配套设施建设标准一、规划原则二、规划指标分析三、相关基础配套建设标准四、结论第四部分：项目定位建议一、总体市场定位二、目标客户群定位分析三、产品定位分析四、价格定位分析五、成本定位建议第五部分：项目进度建议一、规划设计计划二、施工计划三、工程款拨付进度

2、第六部分：项目效益预测一、销售计划二、财务评价三、损益表第七部分：附件第一部分：项目概况一、总体概述：美林水都二期江南水都项目东南，总用地面积303.45亩，总建筑面积350500m2，南临金山生活区七期（金港居住区）、西、北分别接江南水都项目的中学及水都四期规划用地，东临福州市原林产品市场。美林水都二期包括二期住宅、配套幼儿园一所、小学一所及二期商业配套（即2号商业用地及3号商业用地，具体见附图）；其中3号商业用地21.75亩（建筑面积29000m2）因考虑市场条件，开发时间暂缓，小学暂用水都一期配套小学暂不

3、考虑建设。二、现状分析（场地条件）l场地为滩涂围垦的新增土地，现场地内无任何建筑物，无拆迁量。l场地地势低洼，现状标高平均在5.6~6.7m，新建闽江大道路面标高为10.3~11.0m，平均高差约为4.0~5.0m，土方填方量大。l场地内现无河道系统，需规划建设并与规划中的主河道相通，形成循环系统。三、市政配套状况（一）、交通状况南面闽江大道（聚龙路）已全线开通，二环三期工程（工业路至白湖亭段）也已全面开工，其中连接西二环的闽江五桥基本建成，预计2004年元旦可投入使用。（二）、商服设施周边有金山文体中心、榕城

4、广场、南江滨公园及南江滨休闲带，西侧有居委会、派出所、水都一期项目的社区邻里商业中心（五桥西侧）及东侧二期项目社区配套的商业休闲带。（三）、文教设施美林水都项目目前正在筹建的配套中、小学（预计2005年投入使用）及与二期住宅项目同步建设的配套幼儿园。周边目前已投入使用的有金山中学、金山小学、马榕小学。（四）、基本参数参数表：总占地面积：249.3亩（303.45亩）其中：住宅用地232．05亩商业用地2号商住用地12亩3号商业用地（21.75亩）（开发时间暂缓）配套：小学（32.4亩）暂不考虑建设幼儿园5.25

5、亩总建筑面积：312860（350500m2）地上其中：住宅303850m2商业底层商业6910m2底层短进深，估算3号商业用地（29000m2）（开发时间暂缓）配套小学（8640m2）暂不考虑建设幼儿园2100m2地下总建筑面积：46867m2具体见第四部分：地下室定位平均容积率（含配套）：1．733平均容积率（不含配套）：1．917(注：以上数据以最终施工图为准，)第二部分：市场调研及结论一、2003年福州住宅供需市场分析（一）、住宅供应市场1、2003年福州住宅供应市场总体趋势福州市房地产业自1998年以

6、来，在国民经济持续增长及福州“东扩南进”城市化战略实施形势带动下，住宅市场日趋兴旺。从近年市场持续发展的态势来看，2003年住宅供应市场主要呈现如下趋势：a、可售住宅面积总量供应持续增长。2003年上半年商品房预售批准项目115个，比去年同期100个增加了15%；可售面积239万平方米，比去年同期增加39.4%；从供给结构来看，住宅166.7万平方米，占69.75%；商业用房22.13万平方米，占9.26%；写字楼16.64万平方米，占3.56%；车库车位10.4万平方米，占4.35%。这一增长主要是住宅的增长

7、，非住宅各类物业的供给量增长幅度较小。b、房价仍保持稳中有升的态势1999-2003年福州市住宅价格比增情况表年份比2000年/1999年2001年/2000年2002年/2001年2003年/2002年比较要素价格比（元/元）价格比增（%）价格比（元/元）价格比增（%）价格比（元/元）价格比增（%）价格比（元/元）价格比增（%）住宅2496/24103.572606/24964.412692/26063.32780/26923.27注：上表2003年的数据截止本年度8月份的均值，其他年份的数据采用全年均值。从

8、上表可看出1999年以来福州市区商品住宅平均交易价格、平均价格的变化，这五年来，商品住宅始终保持平稳上升（年均3.6%涨幅）的变化趋势。c、土地供应量进一步扩大，住宅的可持续发展能力加强2002年5月以来，福州市采取了经营土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的办法，在很短的时间内完善了土地市场制度。近两年，市区采取招标、拍卖、挂牌方式出让土地3397亩，成交价31.8亿元，成交价比起拍价增幅