美林上都项目经营预案分析报告70

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1、都江堰美林房地产开发有限公司MERLINyouWJJSNGYANMERLINREALESTAreDEVHjOPMEKTOOrUD美林•上都经营计划预案分析报告都江堰美林房地产开发有限公司2006年3月7日一、美林•上都项目概况4（一）宗地概况4（二）规划设计和产品形态5（三）美林•上都项目的基本财务指标7二、美林•上都项目的战略定位和市场定位8（一）美林•上都项目的整体战略定位8（二）美林•上都项H的市场定位9三、美林・上都项目经营计划预案编制的依据和前提II（一）美林•上都项目整体经营计划预案编制的依据11（二）美林•上都项

2、目整体经营计划编制的前提要求11（三）美林•上都项目整体经营计划预案编制的程序和方法12四、美林•上都项目经营计划预案14（一）预案说明14（二）三种预案的比较分析15（三）分析结果16五、美林•上都项目定价策略及方案比较分析18（一）美林•上都价格策略的制定原则18（二）美林•上都项H定价方案思路和依据18（三）美林•上都项H销售总控方案20（四）基于销售方案的经营计划预案的优化比较分析23六、美林・上都项目经营工作总控计划27（-）前期开发工作定位27（二）工程预算管理工作定位27（三）策划销售工作定位28七、美林•上都项

3、目经营风险控制措施28（一）销售风险控制28（二）工程及成木风险控制29（三）其他经营风险控制30八、结论并建议30附件1美林・上都项目前期开发及公共关系方案32附件3美林•上都项目营销策略总体报告39附表1美林・上都项目成本测算表85附表2美林・上都项目资金计划平衡预案表一预案A85附表3美林・上都项目资金计划平衡预案表一预案B185附表4美林•上都项目资金计划平衡预案表一预案B285附表5美林•上都项目资金计划平衡预案表一预案C85附表6美林•上都项目工作计划总控表85附表7美林•上都项目营销费用预算表85集团董事局:20

4、06年2月10H,地产集团在成都召开美林上都项目规划及营销工作会议，以会议确定的根据“董事局工作报告”建立投资评估和决策体系，将投资风险的控制前置，并对市场和行业环境的变化进行系统研究的要求，将美林•上都项冃前期的工作重心放在进行项H的市场深入论证和运作方案的可行性论证。都江堰美林房地产开发有限公司根据集团要求和指示，在进行项目规划方案的市场论证、项口开发成本的测算、编制项口资金计划、项H营销和销售方案工作的基础上，汇总形成了“美林•上都项忖经营计划预案分析报告”，现向集团董事局汇报如下：美林•上都项目概况(-)宗地概况项忖宗

5、地占地位于都江堰二环路与灌金路交界处，面积为95.28亩(63522平米)。该宗地东侧为都江堰二环路，北侧为灌金路，南与柏条河相距约90米，西侧为中学学校。整个宗地形状基本呈梯形，东北角与道路环岛相接。北侧边线长约为150米，西侧206米,南侧295米,东侧125米。(-)规划设计和产品形态美林•上都项冃规划设计定位丁•现代感与传统川西民居相结合的高品质花园洋房居住社区，产品形态确定为4+1和5+1的多层花园洋房，规划建筑总面积为69870m2,规划设计经济指标见表1：表1美林•上都项目的基本经济指标编号指标名称单位数虽1居住

6、总用地ha6.35222住宅用地ha3.25233公建用地ha0.5024道路用地ha1.18155公共绿地ha1.41576居住户(套)数套6147总建筑面积m2698708住宅建筑面积m2674009配套公共建筑面积m2247010容积率—1.111建筑密度%2412绿地率%3813停车数(地上停车)43014停车率—0.7美林上都的产品户型主要以80-120nV的两居和三居户型为主，规划设计的具体户型形态配比见表2：表2美林•上都项目的户型配比统计表编号户型形态比例(%)1二居24.91%2三居54.74%(1)三居一卫

7、35.18%(2)三居二卫19.56%3跃层20.35%(1)跃层三居16.94%(2)跃层四居3.41%（三）美林•上都项目的基本财务指标表3美林•上都项目的基本财务指标编号扌旨标名称单位数量1项目预算成本元/Itf2196.552项目预算总成本万元15347.282.1前期及建安成本万元13479.882.2管理费用万元215.792.3销售总费用万元360.002.4财务费用万元400.002.5营业税费万元891.613整盘销售均价元/nf2322.494整盘销售回款万元16211.005税前收益万元863.726所得

8、税万元285.037净利润万元578.69美林•上都项目的战略定位和市场定位(-)美林•上都项目的整体战略定位2006年投资集团董事局工作报告指出：“房地产业务作为集团的基础业务重在一个'稳在稳定现有业务的同时，强化地产金融和资本运作能力，根据能力发展和市场变化悄况，力求效益