美林上都项目经营预案分析报告7.0

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1、美林﹒上都项目经营计划预案分析报告you美林·上都经营计划预案分析报告都江堰美林房地产开发有限公司2006年3月7日86美林﹒上都项目经营计划预案分析报告目录一、美林·上都项目概况4（一）宗地概况4（二）规划设计和产品形态5（三）美林·上都项目的基本财务指标7二、美林·上都项目的战略定位和市场定位8（一）美林·上都项目的整体战略定位8（二）美林·上都项目的市场定位9三、美林·上都项目经营计划预案编制的依据和前提11（一）美林·上都项目整体经营计划预案编制的依据11（二）美林·上都项目整体经营计划编制的前提要求11（三）美林·上都项目整体经营计划预案编制的程序和方法

2、12四、美林·上都项目经营计划预案14（一）预案说明14（二）三种预案的比较分析15（三）分析结果16五、美林·上都项目定价策略及方案比较分析18（一）美林·上都价格策略的制定原则18（二）美林·上都项目定价方案思路和依据18（三）美林·上都项目销售总控方案20（四）基于销售方案的经营计划预案的优化比较分析23六、美林·上都项目经营工作总控计划27（一）前期开发工作定位27（二）工程预算管理工作定位27（三）策划销售工作定位2886美林﹒上都项目经营计划预案分析报告七、美林·上都项目经营风险控制措施28（一）销售风险控制28（二）工程及成本风险控制29（三）其他经

3、营风险控制30八、结论并建议30附件1美林·上都项目前期开发及公共关系方案32附件3美林·上都项目营销策略总体报告39附表1美林·上都项目成本测算表85附表2美林·上都项目资金计划平衡预案表—预案A85附表3美林·上都项目资金计划平衡预案表—预案B185附表4美林·上都项目资金计划平衡预案表—预案B285附表5美林·上都项目资金计划平衡预案表—预案C85附表6美林·上都项目工作计划总控表85附表7美林·上都项目营销费用预算表8586美林﹒上都项目经营计划预案分析报告集团董事局：2006年2月10日，地产集团在成都召开美林上都项目规划及营销工作会议，以会议确定的根据

4、“董事局工作报告”建立投资评估和决策体系，将投资风险的控制前置，并对市场和行业环境的变化进行系统研究的要求，将美林·上都项目前期的工作重心放在进行项目的市场深入论证和运作方案的可行性论证。都江堰美林房地产开发有限公司根据集团要求和指示，在进行项目规划方案的市场论证、项目开发成本的测算、编制项目资金计划、项目营销和销售方案工作的基础上，汇总形成了“美林·上都项目经营计划预案分析报告”，现向集团董事局汇报如下：一、美林·上都项目概况（一）宗地概况项目宗地占地位于都江堰二环路与灌金路交界处，面积为95.28亩（63522平米）。该宗地东侧为都江堰二环路，北侧为灌金路，南

5、与柏条河相距约90米，西侧为中学学校。整个宗地形状基本呈梯形，东北角与道路环岛相接。北侧边线长约为150米，西侧206米，南侧295米，东侧125米。86美林﹒上都项目经营计划预案分析报告（二）规划设计和产品形态美林·上都项目规划设计定位于现代感与传统川西民居相结合的高品质花园洋房居住社区，产品形态确定为4+1和5+1的多层花园洋房，规划建筑总面积为69870㎡，规划设计经济指标见表1：表1美林·上都项目的基本经济指标编号指标名称单位数量1居住总用地ha6.35222住宅用地ha3.25233公建用地ha0.5024道路用地ha1.18155公共绿地ha1.415

6、76居住户（套）数套6147总建筑面积㎡698708住宅建筑面积㎡674009配套公共建筑面积㎡247010容积率—1.111建筑密度%2486美林﹒上都项目经营计划预案分析报告12绿地率%3813停车数（地上停车）辆43014停车率—0.7美林上都的产品户型主要以80-120㎡的两居和三居户型为主，规划设计的具体户型形态配比见表2：表2美林·上都项目的户型配比统计表编号户型形态比例（%）1二居24.91%2三居54.74%（1）三居一卫35.18%（2）三居二卫19.56%3跃层20.35%（1）跃层三居16.94%（2）跃层四居3.41%86美林﹒上都项目经营

7、计划预案分析报告（三）美林·上都项目的基本财务指标表3美林·上都项目的基本财务指标编号指标名称单位数量1项目预算成本元/㎡2196.552项目预算总成本万元15347.282.1前期及建安成本万元13479.882.2管理费用万元215.792.3销售总费用万元360.002.4财务费用万元400.002.5营业税费万元891.613整盘销售均价元/㎡2322.494整盘销售回款万元16211.005税前收益万元863.726所得税万元285.037净利润万元578.6986美林﹒上都项目经营计划预案分析报告二、美林·上都项目的战略定位和市场定位（一）美林·上都项

8、目的整体战