万科缇香郡定价报告20100618.ppt

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1、[万科·缇香郡]定价报告重庆鼎合2010.06报告目的在保证销售率的基础上，力争更高的销售目标。万科缇香郡——产品概况Block1层高（米）3层数（层）7~9+1标准层建筑面积（M2)2126.58标准层建筑面积计算值（M2)2126.58总建筑面积（M2)16690.83总建筑面积计算值（M2)16736.13备注7F户型：65户，共9560.2平米；9+1F：54户，7175.9平米万科缇香郡——四大维度决定组团均价推算组团间最大价差为500元/平方米（一组团南北楼标准层的毛坯价差约为1000元/平方米，二组团的南北楼价值与一组团的南楼近似，故二组团

2、与一组团整体均价价差应是一组团南北楼的整体均价，即500元）则全盘均价为8923元/平方米1组团均价为8720元/平方米由于1、2组团开放时间较近3、4、组团开放时间暂不确定此次价格制定暂不涉及涨幅Block1最大价差500组团因素综合系数预计楼宇价格朝向景观安静度户型0%45%45%10%100%1组团0.00.0-0.20-0.09-0.10-0.05-0.10-0.01-0.1587202组团0.00.00.200.090.100.050.100.010.1592203组团0.00.0-0.10-0.05-0.05-0.02-0.10-0.01-0

3、.0888374组团0.00.0-0.10-0.05-0.05-0.02-0.10-0.01-0.0888375组团0.00.00.000.000.000.000.100.010.018988万科缇香郡标准平面图>>>客户描摹年龄段主要在30-50岁家庭结构主要为三口之家或三代同住主要居住、工作区域均为三北区所在行业主要为公务员、事业单位、银行、大型国企部分已是万科老业主绝大部分为多次置业青睐万科品牌万科缇香郡定价——客户意向情况>>>前期客户梳理万科缇香郡定价——客户意向情况A筹119个；B筹269个。总计认筹量388个。A筹可装户84套；其余35个撞

4、户型。B筹可转化148个。万科缇香郡定价——单位分布楼层供应量比例顶跃65.04%标准层8773.11%二跃三75.88%底跃1915.97%万科缇香郡定价——四大纬度维度龙湖江与城金科十年城万科缇香郡朝向20%25%15%景观40%25%20%安静度20%20%30%户型20%30%35%对于项目而言，朝向虽直接影响视觉环境，但相对影响偏小，比例为15%；项目产品景观效果也直接影响客户选房，总体景观比重关系应该占到20%；由于本项目户型丰富，选择余地大，是项目卖点之一，故占到35%因项目紧邻市政道路，客户对安静程度关注性较高，因此安静度比重占到30%。

5、万科缇香郡定价——朝向纬度朝向维度：15%朝向南北朝向厅朝南南北朝向厅朝北东西朝向厅朝东东西朝向厅朝西等级系数0.150.070-0.1512341234雪松路111122223344雪松路万科缇香郡定价——景观纬度景观维度：20%景观朝向小区中轴双组团景观单组团景观无景观等级系数0.150.060-0.1512341234333311222244雪松路万科缇香郡定价——安静度纬度安静度维度：30%安静度小区内部临城市支路临支路及小区入口临城市主路临交叉路口等级系数0.150.03-0.03-0.12-0.151234123453511133122255

6、4万科缇香郡定价——户型纬度户型维度：35%户型9跃102跃3负1跃1跃2负1跃19+1标准层7层标准层特殊户型（E2-1、H5、H9、C5、C9）等级1234567系数0.150.120.060.030-0.075-0.15备注：因项目户型较为复杂，故以表格表示。万科缇香郡定价——层差建议整栋层差（以单价为标准）：整体层差30元，顶层层差为N-2层。一单元二单元三单元四单元五单元六单元七单元八单元9层-180180180----8层-210210210----7层1201801801801201201201206层1501501501501501501

7、501505层1201201201201201201201204层90909090909090903层60606060606060602层30303030303030301层00000000万科缇香郡定价——附加建议整栋附加建议：附加值（元/平方米）露台下沉花园花园可采光地下室地下室精装修200020002500350025001200万科缇香郡定价——策略调价策略调价主要是为了更好的引导客户，尽量避免客户所选房源过于集中。1、将D6、E6、E7（顶跃）和A3、H4、C4（二跃三）整体价格调高10万元，并保持整体均价8700元/㎡；2、将4单元西侧01房

8、型2-8层平层产品的价格调高5万元，全盘均价上升至8720元/㎡。万科缇香郡定价