思源-北京马家堡三期市场研究及产品定位报告.ppt

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1、马家堡三期项目市场研究及产品定位报告本案（东区）定位概要市场定位：“紧邻南三环、稀有水景、高性价比的品质住宅社区”建筑形态：板塔结合为主力，纯板楼次之，辅以少量塔楼以消化容积率。南北向建议以纯板楼产品为主，东西向可以更多地以板塔结合形式为主。建筑形态塔板结合纯板楼户型设计主力户型为经济型二居和三居。两居面积控制在90-100平米；三居面积控制在110-120平米。为便于规划排布，部分位置可设计50-60平米的一居，以控制总价在30-35万元为基本原则。原则上不建议开发四居产品。主力户型为舒适型三居。三居面积控制在120-140平米。原则上不建议开发四居产品。销售价格预期6200-6300元/

2、平米（少量纯塔楼5800-6000元/平米）6500-6800元/平米总体均价预期6200-6400元/平米9/14/20212第2页2页2页2页本案（西区三角地）定位概要市场定位：“南三环、城铁立体交通、升级商务公寓”在此定位下，建议可以提高西区地块容积率至4.0以上。建筑形态商务公寓设计建议以200平米为一个办公单元；各办公单元实现自由开间；外立面体现商务感；大堂等公共部分体现档次；减少承重墙，便于空间自由组合；充足的停车位；设施设备现代化；销售价格预期7200元/平米（均）9/14/20213第3页马家堡三期整体价格定位按容积率3.69，住宅及商务公寓地上总建筑面积37.62万平米，销

3、售均价6200元/平米估算，本项目住宅及商务公寓部分预期实现销售收入233,244万元（暂未计商业部分）。9/14/20214第4页纲要一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期9/14/20215第5页项目区位本项目地处马家堡板块------南城的成熟居住地段之中。本项目地处丰台区马家堡西路东侧，西距规划中的地铁4号线（北宫门－马家堡）约1公里，北侧距离南三环辅路约200米。本案9/14/2021

4、6第6页地块形状马家堡三期地块分为东区和西区两部分东区地块东至规划中的马家堡路，西到马家堡中路，北临马草河，南至康复中心宿舍北墙西区地块西临马家堡西路，南侧为规划调整后的马草河北岸南三环9/14/20217第7页马家堡三期规划指标9/14/20218第8页纲要一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期9/14/20219第9页北京市2004—2005年房地产价格走势从数据表上看，北京市房地产价格在2

5、003年至今保持着稳定增长的趋势；当前的宏观调控政策主要是打击房产投机行为，北京房市投机氛围较弱，受政策影响相对较小。预计房价会继续保持稳定增长的态势。9/14/202110第10页丰台区2004---2005年房地产价格走势从数据表上看，丰台区房地产价格在2004年至今基本保持稳定增长的趋势；区域的房地产价格正好成为南城是北京热点区域的验证；至2005年5月，丰台区的全区房地产整体均价已经达到5515元/平米，与2004年同期4454元/平米的整体均价相比，上升了近1000元/平米。9/14/202111第11页区域整体优势马家堡板块----位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家

6、堡西路的通车而迅速崛起，现已成为南城的黄金居住地段。三点一线发展格局---丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，由丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环”这个线构成的“三点一线”，正是丰台“一五五”发展战略的重要步骤。而“马家堡板块”恰好在这“三点一线”围合的区域核心地带，将是这个经济带发展直接受惠者。整体规划优势提升区域价值-----政府将南城定位成京城“居住区”，随着连接马家堡板块与中心城区的马家堡西路和地铁四号线的修建，将直接提升马家堡区域价值。价格优势带来升值空间-------房地产开发相对滞后，加上土地资源丰富，房价相对较低。处于同等位置环线上的楼盘，房

7、价比北部及东部要低2000元/平方米左右。9/14/202112第12页区域发展特征南城的区域认同感不强服装，建材产业聚集三环四环之间，环线交通便利多条轻轨城铁的建设，未来交通进一步改善低价格，高品质，造就巨大升值空间交通区域认同感区域产业升值潜力现有住宅现有住宅建筑密度较大，多为塔楼房屋讲求实用，强调实用率9/14/202113第13页区域调研范围界定研究范围东至南苑路南至南四环西至京开高速北至南三环9/1