思源北京经开bda国际企业大道a地块市场研究与定位报告

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1、经开BDA国际企业大道A地块市场研究与定位报告第2页市场研究与定位流程图本案主题定位竞争力分析与SWOT优化BDA项目A区地块SOWT分析北京市办公物业发展研究客群定位产品定位综合经济测算与可行性分析亦庄办公物业需求分析亦庄办公物业供给分析亦庄区域发展与规划本案定位原则与目标价格定位第3页纲要BDA国际企业大道63C1地块项目概况北京市房地产市场研究与办公物业发展状况亦庄区域规划与办公物业市场供给研究北京市办公物业潜在客户需求调研本案市场定位——升级版、商务版企业独栋办公本案定位价值可行性论证本案定位竞争力和抗风险能力分析本案的前景与展望第4页A区地块基本状况位于亦庄荣华路南端，紧邻规

2、划的工业区，北面正对环岛。土地性质——公建用地用地面积——50000平米容积率——2.0-2.5本案A地块荣华南路第5页本案SWOT分析S优势W劣势四面沿街，交通便利，昭示性良好;处于经济开发区商务区和工业区的衔接地本案地块与已经形成的亦庄区域商务中心较远，商务氛围不强；O机会T威胁地块毗邻B区国际企业大道项目，其开发提高了本项目的市场形象和开发价值；本案地块周边未来将开发办公物业，形成规模效应；亦庄区域写字楼市场尚未成熟；周边工业厂房等项目可能形成潜在竞争；第6页纲要BDA国际企业大道63C1地块项目概况北京市房地产市场研究与办公物业发展状况亦庄区域规划与办公物业市场供给研究北京市办公

3、物业潜在客户需求调研本案市场定位——升级版、商务版企业独栋办公本案定位价值可行性论证本案定位竞争力和抗风险能力分析本案的前景与展望第7页北京市房地产市场研究与办公物业发展状况北京市房地产市场概述北京市办公物业发展状况与趋势新兴办公物业形态与案例对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析第8页2005—2008年，北京房地产市场将成全国焦点2000－2005年的发展奠定了较好的市场基础，健康并且相对理性，几乎没有投机市场；北京市场的投资空间居全国之首，部分投资乃至投机的热钱将“趋利而来”，包括海外投资基金及REITs；2008年将达阶段性高点，奥运的热情将拉动全国消费力对于北京市场的投资速度，北

4、京将日渐成为“全国人民的房地产市场”，举全国之力进一步推高北京市场；（与上海市场有较大区别）第9页房地产市场政策影响分析政策因素政策目的近年北京市土地政策出台很多。，继2002年的11号令，北京市政府相应出台了33号令、4号文件以及若干配套文件。２００５年7部委关于稳定房价的意见和系列税收政策让更多购房者持币观望，投资者愈加谨慎。房产交易速度房缓。短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等关系国计民生的资源将继续加大控制力度政策并非要打压房价，而是希望房价能够在平缓的上升轨道当中健康发展；土地政策会规范房地产市场，完善市场游戏规则，淘汰无序竞争者；第10页北京市分类物业市场分析：商

5、品住宅投资增幅回落，新开工面积下降，价格涨幅创新高；别墅和高档住宅售价依旧上扬，但租金有所下滑商品住宅市场分析1办公楼市场分析2商业用房市场分析3办公楼投资增幅显著，建设总量增加；需求客户内外资企业相结合商业用房开发投资大幅增加，新开工面积下降，空置增加；社区商业与大型商业并进第11页房地产市场供应与需求分析供给开发方向郊区化趋势进一步明显。供应结构倾向于中高档次新盘开盘价格普遍上涨需求2004年北京房地产销售市场上一片旺销之声。２００５年虽然需求依然旺盛，但是持币观望态度增加，短期需求降低。第12页小结：市场供应——房价走势——2004年，供需两旺，自用购买和投资均活跃；2005年，供

6、应放缓、物业结构倾向中高档。2004年，销售市场涨字当头；2005年，需求强盛，但楼市活跃度下降，供需矛盾突出，涨幅放缓。第13页北京未来房地产走势预测3214住宅交易市场发展趋向稳定办公产品竞争激烈，呈现多元化发展商业用房市场长期发展空间巨大社区商业物业将成为开发热点第14页北京市房地产市场研究与办公物业发展状况北京市房地产市场概述北京市办公物业发展状况与趋势新兴办公物业形态与案例对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析第15页北京市写字楼市场——市场现状主要供应区域是在东部、西部、中关村这三个地区；写字楼入住率较去年同期有所回升，租金止跌回升；商务地产供应的不断激增，给北京的商务地产提出

7、了更高的要求；产品同质化现象严重；第16页北京市写字楼市场——供应与空间布局北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）、朝阳（CBD)、西城（金融街）三大传统区域；2004年全年新增供应量达210万平方米；CBD中关村金融街第17页北京市写字楼市场——市场消化力2003年北京市写字楼需求旺盛，从年初开始需求量持续上涨；2004年北京市写字楼销售平稳，基本上一直处于调整期；2003-2004年北京市办公销售面积单位：平方米数据来源：北京