北京天润来广营项目产品发展及营销策略.ppt

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1、来广营二号地块项目发展及营销战略报告【精简沟通版】目录23项目定位核心课题14概念规划及产品细节本案资源条件的分析项目策略及规划方案推广及销售方案52向下疲软1、抗跌领涨—确保项目在“冷市”中抗跌，在“暖市”中领涨市场在持续了9个月的低迷之后，未来的走势仍然扑朔迷离，未来本案将面对多种可能的市场局势：保持现状明显回暖抗跌！领涨！本案成功的前提是：无论大市何去何从，我们能够实现“抗跌领涨”！3宗地名称规划建筑面积(平方米)平均容积率楼面价(元/平米)1号地662219.8132.513172.052号地498192.1262.634678.923号地577381.0532.

2、724686.684号地306701.8612.345803.682、优异化—如何让本案在竞争中实现差异化中的优异化，是项目的核心课题！腹地竞争项目的规划条件趋同，受70/90限制，产品条件同质化严重！竞争项目必定追求差异化，风格的差异化、文化的差异化、推广包装的差异化…只有创造出优异化的产品基因，拥有绝对突破力，才能在竞争中脱颖而出！客户会仅仅因为差异化就买单么？差异化能解决竞争问题么？4目录23项目定位核心课题14概念规划及产品细节本案资源条件的分析项目策略及规划方案推广及销售方案55自我认知，是成功破题的前提！“大处”着眼区域价值的挖掘及重新定位！“小处”着手充分利

3、用本案用地的独特优势！6区位价值—完全有条件支持项目高端形象定位中关村高新技术产业基地上地信息产业基地中关村多个产业区的辐射：中关村高新技术产业基地、上地信息产业基地、中关村、奥林匹克产业区；多个商圈的融合：亚奥商圈、望京商圈及新国展商圈；立体化的交通体系：北五环、汤立路、京昌高速路、城铁5号线及13号线、未来的北苑东路；多个大型居住区的建成推动居住氛围的成熟：主要集中在五号线及十号线沿线；丰富环境资源的共享：奥林匹克中心公园、清河等；望京商圈新国展商圈奥林匹克产业区本项目区位地铁5号线地铁13号线7区域是未来的万柳、朝阳公园、望京板块，一个新的城市复合型高档住区复合型资

4、源优势极其明显上风上水的区位优势紧邻城市中心有过大规模成片的开发过程土地资源将变得日益稀缺望京板块朝阳公园板块万柳板块项目区位这种复合型高档住区的共同特点：8本案在腹地中的位置具有昭示性及对截留人气的优势地块南侧为城市绿地，内有高压走廊，与北苑站距离较近。地块现状为荒地，地块平整无拆迁。北侧紧邻润泽庄园，道路状况较差，仍为土路东侧隔着规划的清河营东路为来广营一号地，与项目北地块相临为公建及小学、幼儿园等配套设施。润泽庄园城铁北苑站本案9自身规划条件：50万大盘、2.6的容积率、100米高度、产品设计空间大住宅占地面积：18.94万平米建筑面积：498122平米容积率：≤2

5、.63建筑密度：≤25％绿化率：≥30％建筑高度：80米，局部可突破至100米户型面积要求：套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。特殊要求二类居住用地内含25000平方米廉租房，布局应相对集中，廉租房平均套型标准为45~50平方米。居住用地内住宅套密度不小于263套/公顷，即总户数不得小于4982户。10腹地待开发地块中，综合资源优，最适宜打造高品质，高尚住区宗地名称1号地2号地3号地4号地用地面积合计417978305580431555319958建设用地面积263468189427212400131217代征地面积154510

6、116153219155188741规划建筑面积(平方米)662220498192577381306702平均容积率2.512.632.722.34成交价(万元)210060233100270600178000楼面价(元/平米)3172467946875804综合评价地块方正，但配件面积较大，难以实现较好的产品组合地块方正，规模适中，且配建面积最小地块不方正地块不方正，规模较小本地块形态方正，朝向正南正北，纵向深远，用地类型纯居住——综合资源优——111号地—中铁地块以小户型、低总价为核心策略，紧凑小户型住区案名——（中铁地块）项目位置来广营乡北苑东路西侧、清河营路南侧总

7、建筑面积61.4住宅面积28.3708整体规划6万平米loft（住宅），9万平米酒店式公寓，板式高层小户型公寓。建筑形式全板式高层户型规划60-120平米两居及三居，满足70/90.目前进展前期方案论证报批阶段预计开盘时间——关键词：中低客户需求、快速去化的策略；小户型、低总价。规划商业案名华贸城（暂定）项目位置来广营乡红军营西路西侧、清河营南街北侧总建筑面积57.7万㎡，含5万㎡保障性住房住宅面积约42万㎡整体规划1.规划有住宅、公寓、商业中心、配套商业、会所及其他配套设施2.沿清河营南街设计有大面积商业中心、下沉广场3.社