北京市中赫来广营项目策划报告

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1、[键入文字]引言任何项目决策必然会面对一定的市场风险，而风险产生的根本则是区域经济环境及行业市场的变幻莫测。市场调查研究的作用就在于准确掌握市场信息和动态，而市场调查研究具有明确的方向性，这种指向则是源自于对项目最初状态的理解，理解的正确性将直接影响项目整体操作的有效性。因此，我们将从对本项目目前基础状态的认识出发，探寻项目的市场影响，从而为市场研究的针对性和准确性作坚实的铺垫。[键入文字][键入文字]第一章项目市场影响力分析一、项目基础状况认识1、项目规模[键入文字][键入文字]本项目占地78万平方米，在北京房地产市场上可归属于中等大盘之列，地块为大规模

2、综合用地，含居住、商业金融、公共交通、文化娱乐、医疗卫生、体育设施等用地。具备一定的规模优势，尤其对于目前项目所处区域而言，体量水平位居前茅。2、项目区位本项目位于北京市东北五环外，来广营桥和广泽桥交汇处，东至广顺北大街延长线以西，西临京承高速，南临来广营中街以北，北临来广营村一号路。区域位置为城市郊区，属于具有一定发展潜力但尚不成熟的陌生区域，而周边板块的发展势头强劲，已形成富人区效应。3、项目周边环境项目临近交通主干道，道路状况良好，但周边环境尚处在待开发状态，城市基础配套、生活配套等较为成熟，但未能形成一定规模。未来的望京科技园西区与本项目一路之隔。

3、二、市场对项目的影响因素1、共性影响因素n国家或北京市的宏观调控政策，诸如土地政策、金融政策、房价政策等等是北京任何房地产项目发展的方向性框架n北京城市的发展、经济文化水平、城市现状以及社会消费收入水平等等城市综合指标是影响项目发展基调和水平的支撑基础n北京房地产市场现状和未来走势将直接决定项目未来的市场前景2、特性影响因素n本案的规模因素决定了项目所面临的市场竞争的泛区域化，竞争对手辐射范围涉及到半个北京房地产市场[键入文字][键入文字]n项目所处区域的成长性决定了区域市场现状和未来前景对项目操作的直接作用n开发商的安全性及经济性要求对项目的运营策略具有

4、重要影响三、项目的市场影响力n项目的体量优势使其具有较大的区域影响力，将对区域市场的产品水平、价格水准、竞争形势产生重要影响n项目的规模与临近望京和亚奥的区位特点使其具有广泛的辐射力，吸引更为多元化的客群【节点】项目与市场之间的互动影响因素，可以明确我们市场研究的目标和着陆点，并从这些影响因素来判断项目运行的策略原则，进而把控项目的宏观市场定位。[键入文字][键入文字]第一部分项目外部环境分析从广义上来说，我们把外部环境定义为项目范围之外，有能力影响项目运作的一切因素。一般项目的外部环境因素主要由政治法律、经济、社会、文化、当地市场环境等相关因素构成。地区

5、市场的外部环境将最直接影响到项目的整体开发战略，以及项目的后期运作，因此对其进行纵深分析十分必要。项目的外部环境是一种不断变化的动态环境，例如，消费者心态的改变、政策变更、新法律的颁布、市场结构变化、新技术革命带来的生产过程的变化等，不胜枚举。项目应对和处理这些环境变化的能力是项目运作的关键所在，更是项目能否生存的根本问题。故在项目外部环境分析当中引入时下较为流行，且专业性较强的P.E.S.T综合分析法。PEST分析法是美国学者伊戈尔·安索夫于1965年出版的《企业战略》一书中提出的理论，主要分析政治环境（Political）、经济环境（Economic）

6、、社会文化环境（Social & culture）和技术环境（Technological）等决定性因素对企业的影响，辨识企业长期的变化驱动力，以及外界各种环境因素对企业的不同作用，从而确定关键环境因素。而我们将借助经过有效改良了的PEST分析方法，运用于北京房地产市场空间的分析中，判断对应市场的吸纳容量和持续发展能力，从而制定项目的发展策略。[键入文字][键入文字][键入文字][键入文字]政策影响因素往往决定市场的发展方向，不同物业市场对政策的敏感度不同，将极大影响项目对物业类型的选择。房地产政策影响政治环境（Political）对未来市场吸纳能力的判断将

7、直接取决于城市经济水平的发展状况。项目定位应需考虑在合理的消费力层面内进行。城市经济及购买力影响经济环境（Economic）房地产市场的地域性特点决定了房地产项目的定位必须尊重城市的个性人文特征，与城市文化习性相吻合。社会文化环境（Social & culture）城市人文发展影响对市场发展水平的合理判断直接影响到项目各层面的定位，也是确定项目大发展策略的重要依据。技术环境（Technological）市场水平发展影响[键入文字]中赫来广营项目策划报告一、政治环境1、资金环境趋向紧缩，融资需求增加2004年10月的加息政策对市场的影响尚未消除，紧接着200

8、5年3月16日，中国人民银行下发了《中国人民银行关于调整商业银行住